旅游地产成地产新出路 旅游地产投资置业攻略

　　业内人士预测，未来十年，中国休闲旅游地产作为“休闲、旅游”和“地产”两大产业的交叉型热点，可以说是一个新的“金矿”，将迎来高速发展的黄金十年。而它们，也将为居民生活、城市发展、区域经济带来深远影响。

　　相比被政策逼迫得难以喘息的住宅市场而言，旅游地产为首的文化地产成为地产新出路，但投资置业需要注意的东西也更多。

　　旅游置业注意事项

　　度假类旅游房地产物业基本上都属于异地置业，除“常住型第二住所式公寓/别墅”外，其它三种类型的产品都存在长时间的空关。要解决空关的问题，投资者必须重点考察项目的配套设施、装修程度和运营模式。

　　如前面所言，度假类物业的经营基本上是针对旅游度假市场，因此，在物业管理上就要求有一定的知名度和拥有市场网络推广平台的酒店物业管理公司来运营，而投资者在购房前必须清楚酒店管理公司将如何面向旅游市场经营，以及以什么样的商业模式保证业主能够获得物业的经营。

　　根据我们的经验，并结合投资者自住和空关后对外经营的特性，我们对房产的建筑面积，装修程度，酒店管理模式，租赁客源市场定位等情况介绍如下：

　　1、“候鸟”型度假公寓

　　属于中长期(1个月至半年左右)度假居住，对度假公寓的一般要求：一房一厅一橱一卫，建筑面积60平方米左右；两房一厅一橱一卫，建筑面积75平方米左右。考虑到是异地置业，要求开发商提供装修菜单，统一配置包括家电、家具、床上用品等物件，能够实现拎包入住。

　　国内的生态养生(度假式疗养)、养老、过冬、避暑等中长期休闲度假市场已经形成，而带薪度假、家庭出游市场也正趋于成熟，因此，业主所购度假物业在空关期间完全可以委托管理公司对外经营获得租赁经营。

　　2、周期性使用的度假公寓

　　该类公寓产品属于中短期度假居住，一般要求一房一厅一卫，或者一房一厅一橱一卫50-60平方米就足够了。开发商应该提供相当于度假酒店的装修程度，包括酒店的易耗品。

　　该类公寓本身的设计就是为了迎合中短期休闲度假的投资者使用，和业主的度假需求一样，所在地也将吸引大量的旅游观光和休闲度假客人。该类物业如果要获得好的增值空间，需要有管理能力较强的酒店管理公司采取一定规模的统一经营管理。如果业主在签订房屋购置合同时，还不太确定自己及家人每年度假使用的时间周期，可以不和管理公司签订全权委托经营管理合同，但管理公司能提供接受全权委托管理服务。“周期性使用的度假公寓”的全权委托统一经营模式可以参考下面“纯投资类度假公寓”的模式。

　　3、纯投资类度假公寓

　　该类公寓和度假酒店的客房基本上一样，一般要求一房一厅一卫，或者一房一厅一橱一卫，建筑面积40-60平方米左右。装修程度完全是度假酒店的配置。

　　国内许多的旅游度假区和旅游风景区都在不断地升级换代，增添大量的符合休闲度假需求的娱乐和休闲项目，坐落在这些区域的度假公寓依托区域的各项配套设施功能，本身就相当于综合性的度假酒店。这类物业必须采取统一经营管理模式才能获得的经营效益和具备较强的市场竞争性。

　　因此，投资者在签订房屋购置合同时，必须与管理公司签订一定年限的返租协议或者全权委托经营管理合同，由酒店管理公司组织所有委托户数统一对外出租经营。

　　一般情况下，在委托管理合同期内，管理公司每年会向业主提供10-30天左右的免费入住的权益(该权益将以淡旺季加以区分)，以此满足投资者的度假需求。同时，管理公司还会加入一个业主度假免费权益交换平台，通过平台的服务使业主的免费入住权益和平台内其它区域的业主权益进行交换，达到异地免费度假入住，增加所购置物业的附加值。

　　特别提醒

　　如若购房能力不是很强，就应谨慎踏足旅游地产，切勿一时冲动进行投资。在购买旅游地产前一定要多加了解、长期关注，了解开发商的背景。应该选择知名楼盘和知名开发商，一般情况下，品牌开发商具有较强的开发和经营能力，且有足够的资金作保证，在同样的市场条件下，抗风险能力相对较强，风险系数相对而言是比较低的。

　　购房同时，首先还要搞清楚该旅游地产项目的产品特征，是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。这其中是有差别的，在某些区域，如果混有商业类型，即使是住宅项目也只有50年产权。此外，对于旅游地产项目，品牌开发商的美誉度会有优势，而购房者也要注意产品的商业配套条件和核心价值。旅游地产资源的稀缺性和受众消费客群类型，决定所购物业日后的定位和溢价空间。

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