房地产市场度过寒冬 行业升级势在必行

　　12月13日，由中国最具影响力的财富管理媒体《理财周报》发起并主办的2012中国地产财富年会暨第三届中国地产财富势力榜颁奖盛典在北京盘古七星酒店举行。

　　本次会上包括任志强、毛大庆、苗乐如等几十位房地产行业专家、开发商和金融家共聚一堂，围绕着“趋势与再造：中国房地产市场财富新流向”这一主题，深入探讨了持续2年多的房地产调控政策对整个房地产行业所造成的深层次影响和房地产企业战略调整后的产业链变化，并勾勒了未来市场竞争格局以及行业发展方向，前瞻性地为投资者、企业寻找新的财富机会。

　　中国房地产业协会秘书长苗乐如在本次年会的演讲中表示“一九二九不出手，二九三九冰上走，如今房地产市场已过三九。”他指出房地产市场回暖有“房价已得到有效控制，成交平稳回升，开发商购地热情复苏”等诸多表现可以佐证。

　　中国正在进入城镇化高速发展的阶段，这是未来房地产行业前行的最大动力。但任志强在以城镇化为主题的演讲中指出“城镇化需要房地产，但是不仅仅是房地产。”他提出了城镇化过程中与房地产相关的亟待正视与解决问题。

　　一是我国目前房地产用地不足。“今年1到9月份，全国土地（城镇新增用地）50%用于工业的，但开发商只占用了其中的11.6%，这不足以保证城镇住房的需求，在发展过程中对城市总供应量影响更大。”

　　二是“由于我国土地形成特殊情况，国有土地上可以盖房，可以自由交易。非国有土地上可以盖房子，但是叫宅基地和小产权。这两者的差异造成土地价格差异，在城镇化中如果不改变这种局面，价格差别就成为政府财政特殊收入。

　　他强调工业化的速度超过了城镇化的需要，而城镇化发展中土地的使用量过大。“现在宅基地占国土面积1.75%，是城市用地的4倍多，却没有把农民转为城市居民。”

　　因此他认为重要的是解决土地制度问题，推动中国在城镇化发展中将农民变成市民，大幅增加工业产值。“否则中国城镇化在未来发展中就会变成一个灾难，这个灾难主要因为土地价格，导致最后在城镇化过程中阻碍农民进城变成市民！”

　　在会上，行业升级、房产税、房地产融资，旅游地产，等房地产行业热点话题更一度引起了火热的讨论和针尖对麦芒的争论。

　　房企转型各具特色

　　经过一轮严厉的调控，处在经济转型期的房企如何实现转型和行业升级是值得深思的问题。

　　万科地产副总裁毛大庆表示万科的转型主线索是现代服务业。“未来万科的商业是社区型的商业，我们做新城的城市综合体，学习新加坡、香港、台湾。无论哪次金融风暴，资金稳定的往往是服务型、社区型。万科转型也罢，产业升级也好，第一条主线就是沿着服务线索往上找，含着大量现代服务业。”

　　他进一步表示作为全球最大的住宅供应商，万科不可能丢弃在住宅板块近30年建立的深厚资源去空谈商业地产。“所以万科的商业地产会围绕住宅去做。”

　　据他透露，万科在住宅板块的策略也将进行调整。“限购两年，房地产市场由卖房市场变为买方市场。以前可能物业好、设计好就是好房子，现在消费者需要好服务、好配套。”这种情况随着北京完全进入六环时代将愈发明显。

　　金科地产(金科王府金科·巴登假日)副总裁李战洪则透露未来金科实行的战略会以三线城市为主体，不脱离一二线城市。“这种战略的优势是企业在整个市场遇到低谷时抗风险能力强。”另外，在重庆拥有连续五年排名第一的五星级酒店的金科将继续坚持多元化道路。

　　李战洪以数字6形容今年的房地产市场即下半年形势转好。他说“开发商在2012年整个策略是争取活下去，目前整体来说大家活得都不错。13年、14年要争取活得好。活下去是以现金流为专项，活得好就是企业利润最大化。”

　　他还形象地用民俗、流行、美声唱法形容房地产业结构性调整中的三、二、一线开发商在转型中需要特别注意的问题：三线开发商面临在市场竞争被淘汰出局的下场；二线开发商由于资金、团队、管理运营准备不足，随波逐流地进行所谓转型，得不偿失；一线开发商宣称进入休闲、旅游、养老产业，“这种唱法很美妙高亢，能获得政府好处和政策支持”，但实际却在挂羊头卖狗肉。

　　今典集团董事长张宝全认为在转型中，最重要的是“知天知地知人”即趋势、资源、团队是最重要的。今典的转型分为三个阶段：卖产品、卖企业卖感觉卖文化、卖生活。卖生活是今典下一轮重要转型方向。

　　“红树林度假基地，既不是酒店也不是综合体，它涉及到人们在脱离现实度假休闲中所需要的生活方式。要把当下的休闲、娱乐、生活这些资源聚合成一种完全不同于现实的方式和感觉。”

　　林达集团董事长、全国政协委员李晓林则期待明年的换届给房地产行业带来新气象。他说“明年的房地产形势不在开发商，不在刚需，不在市场，在政策，我们政策取向怎么走非常重要。”

　　旅游地产大环境亟待改善

　　房地产行业的黄金十年已然过去，接下来会迎来决定品质的白银十年。市场朝着专业化、细分化方向发展已是不争事实。旅游地产便是其中一个炙手可热的领域。

　　旅游地产是否是最后的暴利孤岛？在会上，包括今典集团董事长张宝全先生在内的诸多房地产商对这个问题纷纷给予否定的答案。相反，在他们眼中，旅游地产是一个盈利艰难、缺乏政策扶持的领域。

　　中信地产(中信城中信新城)品牌营销部总经理朱华越认为目前旅游地产领域政策环境和产业配套均不成熟，她呼吁“地方政府能够与房企共同承担责任，而不仅是将土地卖给我们。”

　　世茂集团助理总裁蔡雪梅表示旅游地产不赚钱，无论是从利润率，投资周期，融资难度，还是投资市场需求，终端客户角度来看，都不足以支持旅游地产。“这就是经过15年之久，旅游地产还没有成长起来，没有一个成功的领军模式的根本原因。”

　　尽管如此，随着人均收入的提高，中国进入度假旅游时代，以及景区的稀缺资源使得各位业内人士对于旅游地产的长远发展是十分看好的。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲将旅游地产比喻成蓝海。“这是一个机会，但是不能以住宅开发的思维方式推进。实际上目前很多旅游地产项目还处于圈地，圈资源模式。这么做把行业就毁了。”

　　红树林酒店已经成为旅游度假产业中成功转型为自主经营的品牌典范。作为一手打造红树林，国内旅游地产元老级人物张宝全强调的是旅游地产和旅游产业的差别。他认为以房地产的经验和居住的手段操作旅游产业无法持久，甚至是对资源的浪费。

　　华远经纪有限公司总经理胡碧珅颇为赞同，她认为持久经营型旅游地产更具有生命力。

　　转作经营是一条艰难的道路，目前旅游地产领域大部分房企仍以销售为主。赚钱不易的旅游地产卖点在哪呢？

　　身为营销总经理，在谈到世茂推出的旅居地产概念时，蔡雪梅直言不讳“生命之旅只有一次，所有人终极的目标就是在有限的生命里获得无限的快乐。我跟所有客户讲，如果你爱护你的生命，爱护你的家人，爱护你生活，那就投资旅游地产。如果为了投资和赚钱，我告诉他不要买，不会帮你赚钱的。”

　　直接融资两面利好

　　2012年，中国楼市出台了一些利好政策，比如存准率下调、银行降息、房贷利率松绑、各地楼市政策微调等，这自然地引发了市场巨大的想象空间。

　　在以金融创新为主题的对话中，在座专家普遍认为未来限购政策将逐步为房地产税替代，房地产税将成为调节房地产市场的力量。

　　华业地产(华业东方玫瑰)常务副总裁陈顺表示房地产税推出后应该会得到社会的拥护，虽然在全国全面推出仍是很漫长的过程，但在技术上是没有问题的。

　　中投发展有限责任公司投资管理总经理杨海山则从另一面做出考虑：“目前国家正处在城市化进程中，房地产还在发展，与以存量市场为主的欧美房地产市场有所差别，过快推出房地产税，特别是过重的房地产税，跟城镇化建设是有抵触的，这会阻碍消费者买房或者持有房产的积极性。”

　　建银精瑞资本管理集团董事长李晓东指出“其实过去30年我们一直都在城镇化，而并不是从现在开始。但房地产高利润、高增长趋势正在减退，过去10年支撑房地产高速发展的种种因素正在淡化。”杨海山也直言“未来还希望以前18%至20%的回报率是不现实的。”

　　尽管暴利不再，业内人士认为房地产行业依旧能够带来诸多投资机会。

　　李晓东提醒开发商注意，目前全民资产管理的趋势已然形成。“十七大提到让人民群众有财产性收入，经过这几年的发展，第三方理财公司已然遍布街头。房地产领域私募基金公司、证监会监管的金融机构等都可逐渐进入由信托垄断的房地产领域。”

　　调控后房企的融资环境发生明显变化，依靠单一融资渠道尤其是银行贷款的房企的压力加大，拓宽融资渠道是各大房企降低资金风险的必然选择。而且对于房企来说，与银行贷款等间接融资方式相比，以股票、债券为代表的直接融资往往能够更好地解决问题。

　　期待国家出台更多宽松的金融政策，活跃地发行创新的金融产品，增加金融产品的流动性是在场金融行业人士的共同想法。杨海山希望通过房地产资产证券化让更多老百姓能够在炒房之外参与到地产带来的收益中。“这是藏富于民的渠道。”

　　中科智资本投资管理有限公司总裁赵祥龙补总结道“这样有利于优质房地产商开发出更多优质的商业地产项目，而通过直接融资有利于降低整个房地产商和金融系统的启动性风险的关联性。”

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