旅游地产的坑

　　近几年旅游地产是遍地开花，层出不穷，各种营销和推广也铺天盖地，随处可见，无一不在向我们推销名头各异、花样百出的旅游地产项目，但是我劝各位，如果你不是实现了财富自由的人，千万不要去碰旅游地产，具体为什么，下面我分三点向你们说清楚，全是深度干货，请耐心看完!!!

　　1、旅游地产难以发展起来，而且有各种各样的“坑”

　　旅游地产最大的“坑”在于只有景，没有配套！

　　

　　有人说不对啊，你看景区和周边该有的道路、商店、游客接待中心和公园什么的都有，怎么说是没有配套呢？不好意思，大家能看到的那些配套都是给游客配的，叫景区基础配套设施，当你把身份从游客换成居民来体验，就会发现有很大的不同了。为什么此时此刻你觉得这个项目好呢？因为你只是游客，你在这里也就只待了两三天，你看到的所有都只是表面现象。你不知道的是，超过一半的旅游地产因为各种自然条件，加上民风民俗习惯和饮食习惯上的差异，基本上不适合外地人在此长期居住。更重要的是，你只看到了有人的时候此处熙熙攘攘，热闹繁华，但是你没有看到没人的时候此处是多么荒凉萧煞、宛若空城。现实情况是，旅游地产的淡旺季是有极大的明显差别，特别是在我国，因为气候和工作时间安排的原因，旅游的淡旺季特别明显，加上大部分人节假日时间有限，哪有那么多时间去旅游！

　　有些主打康养的旅游地产就更扯了，拿着山清水秀、森林负氧做噱头，其实啥也不是，开发商往往都避开了康养最重要配套其实是医疗，还要辅之于交通、购物等最基本的配套。你见过有几个旅游地产能配套全面的医疗、交通和购物？绝大部分旅游地产不仅远离市区，交通不发达，医疗方面仅有社区医院和乡镇卫生院，加上几个便利店，能支撑得了康养吗？没有这些配套何谈康养。宣传中那些所谓的配套就是旅游地产的最大的“坑”。你要是在这样的地方居住，万一哪天真遇上事了，就近的医疗条件不足，具备调件的医院又远，幸运的话只是多花点时间和金钱，不幸的话能让你后悔一辈子。所以说，医疗才是康养最重要的配套，就像是心脏病所需的速效救心丸，你可以不用天天吃，但是你一定要备着，关键时候那可是救命的!!

　　有人说买了留着假期自己过去住着可以吗？还真的不可以！有人会说，法定节假日过去住几天有什么问题吗？不行的，你是不是以为只有一个人去旅游了，法定节假日出行的“壮况”是什么样大家这些年来大家都看到了吧，本来是出来旅游放松的，结果搞得一身疲惫，何必呢？有人又说，那我自己调休等人少了再去总行了吧？也不行！你要知道，撑起旅游地产最重要的因素是客流，也就是流动人口！淡季的时候绝大部分景区人可罗雀，没有人流量导致很多商店甚至关门暂停营业，此时你兴高采烈的调休过去了，有可能连买个菜都困难！

　　

　　就算以上说的这些你都能无所谓，那更重要的来了！你在外地买了一套旅游地产，偶尔去住那么十天半个月，可能要没有那么长，那房子谁来打理？汽车长期不开损坏的速度要比天天开的要快得多，房子也是同样的，长时间没有人住的话，损坏得也更快，房子存在的一些平时看来不起眼的问题，长期无人居住的话就会变成大问题。等到你有时间去住了就发现这里不好，那里不行，还需要找人来修修补补的，好不容易的休假全把时间用在维护房子上了，居住感也没有想象的好了，还影响了你的心情，何必呢？那还不如住酒店呢，就算你一年旅游住酒店花费一万，买一套旅游地产几十上百万够你一辈子旅游住酒店了吧!!

　　等到你后悔了，盘算着把房子出租或者买了吧，这时候你才发现最严重的来了，根本没有人租你的房子，更不会有人买的你的房子！！首先当地人基本都有自住房，没有人会无缘无故去另外租房，再者，外地人也不会到一个远离市区的地方的租房住，所以根本租不出去。想卖出去也不可能，因为还有很多新房还没有卖完呢，而且开发商还在不断的推出新盘，即使有人要卖也是卖新房，你认为会有人放着新房不买来买你的二手房吗？最后，你才发现你就是接盘侠，小丑原来就是自己！！！

　　2、旅游地产是个亏本买卖，但亏的是业主。

　　

　　绝大多数把增值说成是旅游地产的必备属性，包括：海景房。山顶房、避暑山庄、文旅小镇、温泉度假村、休闲康养地产等等。但我要说增值在旅游产上完全没有，要说清楚这点，我们要从旅游地产涉及的角色来分析，旅游地产主要涉及到三个角色：业主、开发商和当地产业。

　　先说业主，对业主来说分时度假根本就是伪需求。要想正在实现分时度假，那就先实现财富自由，没有这个前置条件来谈分时度假的人，他不是笨，是坏！因为我们的假期往往都是由制度决定的，绝大部分人一年只有一个春节黄金周和五个小长假，加起来也就那些天，分时度假你觉得能撑得起来？不可能的。

　　开发商还喜欢拿自然景观是稀缺的来宣传，但你只要仔细一想，就会发现，我们的自然景观是最不稀缺的，无论是观山赏林的小院，还是北山靠海的别墅都不稀缺，因为我们有960多万平方公里的大好河山和18,000公里的海岸线，你告诉我稀缺？

　　开发商还说文旅小镇不可复制，文化底蕴不可搬动，可是我们5000多年的历史有太多的小镇都有自己独特的历史和底蕴，都算在当地仅有一例，但是开发商还可以开发其他主题的旅游地产，在旅游相关的细分领域炮制出无数的主题来让你掏钱，所谓的稀缺都是是开发商给你营造的稀缺，而对于当地而言他也存在一个矛盾。

　　接下来我们来说当地产业。首先我们要肯定一个地方发展旅游是没有没问题的，但是旅游地产有大大的问题。因为，旅游地产所在的城市往往都是人口净流出的城市，从“七普”的数据来看，人口净流入的城市就那些个，大部分的城市都是人口净流出的，特别是中小城市，因为这些地区对科技互联网、高端制造这些高附加之产业吸引力不够，无法形成人口聚集效应，而当地为了发展好旅游业，往往又会对不利于生态的产业有所限制，就容易造成产业失衡相对单一。小城市工作不好找，更多的人会选择背井离乡打工，这样就造成了人口外流。一旦一个地方缺乏足够的人口和产业，就意味着当地的房价没有支撑，也就是说当地房价是虚高的。

　　最后来说开发商，开发商往往会他会面临一个鸡生蛋蛋生鸡的问题----即旅游地产是先发展旅游在还是先卖房，理论上应该是先发展旅游，再依靠旅游来拉动就业，实现人口聚集效应，从而推动地产地产升值，带来收益。可当前的情况是，发展旅游是需要时间的，短则三五年，这让高杠杆、快周转的开发商难以如此操作，因为一个项目的开发运营周期太长，开发商的资金链就会出现问题，也有开发商想沉下心来做好旅游地产，但是开发运营旅游的难度太大了。大家可以查一下，当年特殊小镇刚刚兴起的时候有多少TOP级的房企下场，现在还在开发运营的又有几家，即使能运营下去，也大多是半死不活的状态。未必人家是不想做好，可真的是太难了，因为旅游地产从来都不是刚需！所以你就看到大多数开发商都是卖房在先，把资金回笼了再说旅游，因为文化和旅游都是开发商为了卖房子的噱头，能不能发展起来都别影响开发商先把钱给赚了！

　　

　　3、开发商为了卖房会使出各种套路

　　套路一：房子会升值。开发商在宣传的时候都会说，旅游地产你买来可以自住，可以出租，也可以转手卖掉。之前我们分析过了，自住的话基础配套根本不够，出租的话收益有季节性，想转手卖掉更不可能找到接盘侠。现在买房的人，尤其是买二手房的都会如何去判断一个地方、一个地段的房产值不值得买，有一个最直接、最简单的方法，那就是看看周边有没有大型的二手中介，比如说链家、贝壳、我爱我家这种，因为有这些二手房连锁中介在周边的，往往意味着该地段附近的房源流通性高，而且是已经具备升值的成熟条件的，可以说二手房中介就是选择二手房的风向标，但绝大多数旅游地产周边的中介都是个体商户和夫妻店，没有什么品牌中介，也就是说这附近的房源流通性不高，不具备升值的条件。你真的买了就是直接掉坑里了，你就是接盘侠！

　　套路二：“售后返租”。开发商在宣传的时候还会反复提及“售后返租”，并且把这作为噱头之一，什么统一管理、固定租金返还等等，让你觉得租金刚好抵掉了月供，10年或者15年后这套房就相当于白得了。呵呵，你不知道的是，这种旅游地产往往都不是住宅性质的，贷款也只能贷50%，而且最长是10年，但开发商通常开始只会承租三年，三年之后他们不见得会和你继续续签租约了，或者是原来和你签约的公司早就不存在了，你找谁去租继续你的房子7、8年？好吧，等你把房子收回来想自己租的时候，你才发现，根本就租不出去啊。那那开发商是怎么租出去的？告诉你吧，那是你100万买的房子本来只值70万，开发商不过是把多出来的30万分三年返给了你的，你收到的所谓的租金不过是你自己放在开发商那里的钱，而且是无息的。

　　套路三：产权问题。有些旅游地产的产权是不规范的，开发商用来开发建设的地块权属不是国有的出让地，甚至连划拨地都算不上，有些直接就是当地农村的小产权，说你难听点就是违章建筑，产权证是办不下来的。但是开发商往往不会明确告诉你的，等你发现之后开发商就各种推脱和扯皮，毕竟有时间去和他们上法院的业主不多，大部分的人经不起这样耗的，最近几年都多少个小产区的旅游地产项目因为违规用地给直接拆除的大家可以去了解下。有些项目虽然没有产权纠纷，但是开发商实力不够，你买了房但是开发商自己玩死了，项目烂尾的、破产重组的也不少。

　　总之，如果你没有实现财富自由，劝你别买旅游地产!!

　　最后问大家：是你，你会购买旅游地产项目吗？

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