沈阳恒大文化旅游城：承振兴东北和自贸区之势,打造地区文化旅居范本

　　沈阳恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团巨资打造的东北地区以童世界乐园为核心的文旅巨作。中指研究院通过对项目行业发展趋势、所在区域价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等指标综合分析，得出结论：沈阳恒大文化旅游城拥“大东北区域中心、城市空间发展主方向轴上、自贸区、新市府商圈”等多重优势，创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，打造全球顶级文化旅游胜地，宜居、宜业、宜游，并显示出巨大的居住、投资价值和影响力，未来将成为引领东北地区文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。

　　旅游市场规模增幅显著

　　文旅产业迎巨大发展空间

　　根据中指研究院专题研究报告，一方面，2018年国内旅游人数55.4亿人次，同比增长10.8%，国内旅游收入为5.13万亿，同比增长12.3%，且从2010年以来，年均增长率达16.9%，文化旅游业已成为新常态下新的经济增长点。另一方面，供给端持续较热的旅游业存在结构性供给不足和结构性过剩的问题，高品质旅游产品供不应求，需求端呈现由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。在此背景下，加上各种利好政策频出，我国文化旅游产业正迎来新一轮黄金发展期。

　　在国内旅游市场持续向好的背景下，沈阳近年来旅游业也取得了快速增长。2018年，沈阳全市旅游总收入达759亿元，同比增长15%，接待国内外游客8257万人次，同比增长14.1%，这两项指标在最近六年的时间里，增长率都在稳步提升。在《沈阳市旅游发展总体规划(2015—2020年)》中，政府明确了沈阳建设“旅游强市和东北亚国际旅游城市”的未来目标，并提出到2020年，沈阳旅游发展排名进入全国副省级城市前列，形成沈阳经济区旅游产品开发、宣传营销、服务标准一体化格局。

　　城市重心南移带来的多重优势

　　区域价值不断提升

　　1、项目位于沈阳城市空间发展主轴上，区域价值明显

　　作为住建部城市总体规划编制试点城市，沈阳在新一轮规划中将构建全域的“南北两区、东山西水、一河两岸、一主三副”的空间格局，大浑南是沈阳“一河两岸”城市空间结构布局的重要组成部分，是沈阳向南发展的重要产业承载区，也是连接辽宁中部城市群的战略门户。

　　沈阳恒大文化旅游城整体位于沈阳大浑南城市发展核心区域，享有“城市向南、政府南迁”的便利与新政务中心、空港资源、自贸区等多重利好因素加持，区域发展潜力十分突出。

　　图：沈阳城市空间格局与发展战略

　　

　　2、大东北区域中心，辽中南城市群龙头城市，长期发展潜力可期

　　沈阳位于东北地区南部，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的核心位置，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合性枢纽城市。在东北四大城市中（沈阳、大连、长春和哈尔滨），沈阳以优越的地理位置、雄厚的工业基础和科技实力、完善的市场体系和发达的交通网络，成为东北地区最大的综合性中心城市和区域中心。

　　2018年，国务院发布的《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确提出，以城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。

　　图：我国城市群空间分布示意图

　　

　　辽中南地区工业化起步已近70年，在工业化推动下形成了中部城市密集圈和沈大城市走廊。逐步形成了以沈阳、大连为中心，以长大、沈丹、沈山、沈吉和沈承五条交通干道为发展轴线的城镇布局体系，提高了地区城市化水平。

　　图：辽中南城市群空间分布示意图

　　

　　3、新市政府南迁、城市重心南移，项目区域价值持续提升

　　众所周知，一个城市的发展，特别是中国城市发展与政府所在地密不可分，市府板块的所在地也决定了公共配套、商业配套、高端居住配套的政策倾斜，如同北京通州副中心的发展，就是因为北京市政府搬迁所带来的整个板块的利好倾斜。

　　2015年9月，国务院正式批复同意沈阳市政府驻地由沈河区市府大路原址迁至浑南区沈中大街现在的市政府办公地址。

　　从2010年开始，沈阳借着举办“第十二届全国运动会”的契机，全面启动大浑南建设，将其建设成为沈阳未来的中心城区，与此同时，按照辽宁省委省政府的工作部署，沈阳市行政中心开始筹备南迁工作。如今9年已经过去，新市府商圈格局基本成熟，辽宁省博物馆、辽宁省科学技术馆等市政公共场馆相继开放运营，与此同时各品牌房企携知名项目也相继进驻，新市府板块已然成为城市新中心。

　　图：沈阳新市府板块功能空间示意图

　　

　　沈阳恒大文化旅游城项目位于新市府板块南侧，与市政办公大楼直线距离10公里，随着新市政商圈的逐步成熟，项目所在区域的城市价值必然不断得到提升，在享有新市中心办公、商业便利的同时，在项目内部完善配套的支持下，日常生活质量不断攀升。

　　4、空港商圈6公里、自贸区利好加持，促使区域价值不断提升

　　2017年4月，中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区正式揭牌，沈阳自贸区以浑南新区（桃仙空港）为核心，总面积29.97平方公里，重点发展装备制造、汽车及零部件、航空装备等先进制造业和金融、科技、物流等现代服务业，并规划建设沈阳港，设立海关多式联运监管中心，构建沈阳—营口陆海联运系统。

　　图：沈阳自贸区位置功能示意图

　　

　　揭牌2年来，辽宁自贸区沈阳片区发展取得较快进展，目前已经为航天科工、国家电力投资集团、国家电网、中国航油集团等世界500强企业在沈阳片区发展量身定制注册了公司，为沈阳机床、北方重工和东北制药等企业量身定制了业务板块，与此同时，万科、中海等大量名企投资入驻进行城市建设，而距离自贸区机场板块6公里的恒大文化旅游城，在为区域贡献文旅价值的同时，自身也获益匪浅。

　　宜居宜业宜游

　　筑就美好生活

　　1、位于城市发展与生态度假区交界处，宜居宜游属性明显

　　从城市整体功能规划来看，沈阳东北、东南区域多规划为生态旅游度假区，而从城市西北、西南方向开始的外围区域，多规划为综合农业区。

　　本项目地处沈阳市东南部，位于城市发展与生态旅游度假结合的区域，周边塔山、夹宝山等丘陵山地特点较为明显，沿丹阜高速继续南行20公里便能到达群山环绕的旅游度假区各个景点。

　　因此，项目向北享有新市府商圈生活购物、职业发展各项便利条件，向南则能轻易融入绿水青山的自然环境，生活、工作、度假都很方便。

　　图：沈阳南部片区景观生态格局示意图

　　

　　2、近处公园林立，坐拥优美舒适生活环境

　　沈阳是国家历史文化名城，素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称，在2016年市政府颁布的《沈阳市旅游发展总体规划（2015-2020年）》中，沈阳被定位为“旅游强市和东北亚国际旅游城市”，通过发挥东北枢纽城市地位的作用，实现沈阳旅游业对东北亚旅游市场的辐射和聚合，将沈阳建设成为旅游综合实力全面提升的城市和东北亚旅游目的地、东北亚旅游集散地。

　　全市目前共有旅游景区150多个，其中国家级景区65家，2018年沈阳全市旅游总收入达759亿元，同比增长15%，预计未来几年全市旅游收入和接待数量将继续保持高位增长。

　　从沈阳恒大文化旅游城具体位置看，周边公园林立、交通方便，莫子山公园、白塔公园和中央公园撑起浑南“园林城市”的景观框架，而项目内部规划的童话乐园、会展中心、主题博物馆等文旅设施，更为沈城南部文旅产业发展带来支撑。

　　图：莫子山公园规划与实景图

　　

　　图：白塔公园俯瞰与实景图

　　

　　图：浑南中央公园俯瞰与实景图

　　沈阳恒大文化旅游城自身定位为世界级文化旅游胜地，旅居特性强。恒大文化旅游城规划约50万㎡全球唯一的专为2-15岁少年儿童打造、全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园，7万㎡国际会议中心与国际会展中心，5万㎡博物馆群，4万㎡婚礼庄园，10万㎡欧式城堡酒店，3万㎡演艺中心，16万㎡世界珍稀植物园，3万㎡全能运动中心，6万㎡室内冰雪中心，4万㎡医院健康中心，26万㎡全龄化一站式教育基地，以及110万㎡国际配套，可以全面满足人们对高品质文化旅游产品和服务的需求。

　　图：沈阳恒大文化旅游城项目配套效果图

　　

　　项目毗邻区域内独一无二专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园——恒大童世界，丰富了区域旅游业态，增强了项目客户粘性。通过对沈阳及周边区域文旅产品进行分析可以发现，多以传统景点观光、收门票为主，但针对儿童特定客群的文旅项目稀缺。而恒大童世界规划建设面积约1200亩，是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中国文化精髓和世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造全球顶级的童话神话乐园。童世界共有35个单体建筑，33个大型游乐项目，总共分为六大区域、包括有璀璨中华区、神秘古国区、漫游海洋区、穿越太空区、探险南美区和魔幻西欧区。童世界建成后将成为市民出行和亲子游的主要目的地，极强地丰富区域旅游业态。

　　图：恒大童世界效果图

　　

　　3、受新市府商圈辐射和沈阳自贸片区规划影响，项目宜业属性增强

　　沈阳自贸区规划面积29.97平方公里，其中浑南区22.63平方公里、苏家屯区7.34平方公里。重点发展装备制造、汽车及零部件、航空装备等先进制造业和金融、科技、物流等现代服务业。

　　项目在自贸片区东南约6公里处，在自贸区各产业板块发展的带动下，未来宜业的属性越来越强。其中新市府板块的商务金融功能区、以机场为依托的空港服务区和综合保税区，将会提供大量中高端服务业的职业机会，使居住在项目内部及周边的人群不用每天往返老城区上班，在家旁边就能解决工作问题。

　　图：沈阳自贸区片区产业空间规划图

　　

　　在自贸区东北方向约10公里处的浑南大学城，经过十余年的建设和发展，已经初具规模，这里有沈阳建筑大学、沈阳理工大学、沈阳音乐学院等多所高等学府，每年有上万名大学生从这里走出校门，同时也为自贸区产业发展提供大量人才，与项目一起形成“产、学、住、商、游”的良性产城发展循环。

　　4、片区交通配套完善，通行便利

　　按照大浑南发展规划，未来在桃仙机场和新南站之间形成以交通为导向的信息服务、空港服务、物流商贸中心，直接通过地铁、有轨电车、公交系统进行大沈阳市区辐射，通过航空和铁路辐射东三省，形成“陆/港/空/高/地/轨”六大立体交通体系。

　　图：大浑南重点交通体系分布图

　　

　　从项目周边交通情况来看，项目紧邻丹阜高速，进出沈阳市区、来往省内各市十分方便，而从项目出发至桃仙国际机场15分钟车程，去沈阳南站也在半小时之内。

　　图：项目周边交通体系分布图

　　

　　5、生活配套齐全，宜居性强

　　项目拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套以及优越的生态环境，宜居性强。

　　商业配套方面，项目自身商业配套齐全，设施完善。项目自身商业配套包括万国美食街、缤纷商业广场、欧式城堡酒店、各类商务建筑群等，有效满足业主商业需求。

　　教育配套方面，项目自身教育配套资源充足。项目内部规划26万㎡教育用地、为业主打造全龄化一站式教育。

　　医疗配套方面，项目自身及周边医疗配套亦较充足。项目内部规划4万㎡医院和健康中心，为业主提供全方位医疗保障。外部医疗资源方面，已经投入运营的有医大一院浑南院区、浑南区医院、东北国际医院等多所公立私立医院，并且未来政府将在浑南建5所大型三甲医院，全方位提升浑南医疗设施水平。

　　环境配套上，项目地处城市发展与生态度假区的交界处，内部及周边生态资源丰富。项目外部有中央公园、莫子山公园、白塔公园三大城市绿肺，项目内部将建16万㎡全国最大的珍惜植物园，负氧离子的含量远超与周边其它区域，强力提升了项目的生态环境，增强了项目的宜居性。

　　沈阳整体市场不断升温

　　片区房价涨幅领跑市场

　　1、较为宽松的市场政策有利于本外地购房者入市

　　与全国其他热点城市相比，沈阳楼市购房政策相对宽松，主要表现在银行贷款和外地客户的限购方面。

　　虽然下半年以来全国许多城市银行上调了贷款利率、个别城市提高了首付比例，但沈阳目前首付比例和贷款利率仍然不高，很多城市首套房商业贷款利率上浮15-20%、二套上浮25%，而从近期对各大银行房贷政策摸底的情况来看，沈阳政策与之前相比并无明显变化。

　　从持有外地户籍者在沈阳购房的政策来看，只需缴纳6个月个税或社保，就可以拿到购房资格，这与其他城市2-5年的社保或个税证明相比，购房门槛明显偏低。

　　图：沈阳主要购房相关政策

　　

　　资料来源：中指院搜集整理

　　2、南城（浑南、苏家屯）土地市场逐步升温，房地产价值被广泛看好

　　近年来沈阳住宅用地市场规模稳步增长、楼面地价不断提升。

　　2019年前8月，全市住宅用地成交63宗，总建设用地面积433万㎡，超过2018年411万㎡的全年规模；平均楼面地价4284元/㎡，比去年平均价格提升19.6%，溢价率26%。

　　图：沈阳住宅用地成交情况

　　

　　资料来源：CREIS数据库

　　沈阳南城逐渐成为市场热点区域，市场规模、价格水平不断提升。2019年前8月，浑南、苏家屯两区住宅用地成交19宗，总建设用地面积145万㎡，占全市“十区三县”的33%，楼面地价4054元/㎡，接近全市平均水平，而溢价率为34%，超过全市整体水平。

　　图：浑南、苏家屯住宅用地成交情况

　　

　　资料来源：CREIS数据库

　　到目前为止，包括万科、恒大、绿城等在内的全国知名房企大部分已经进驻浑南、苏家屯等区域，土地市场竞争激烈、区域房地产价值被广泛看好。

　　3、全市住宅市场整体回暖，南部城区领跑全市平均水平

　　最近一年，在全国楼市普遍不景气的大环境下，沈阳房地产市场独自走出一波“量价齐升”的大好行情。

　　从春节结束后的3月份开始，全市商品住宅成交套数稳步攀升，7月份单月成交2万余套，为近两年月度成交量的最高水平。与此同时，商品住宅成交价格也不断提升，由2018年下半年的9000元/㎡左右，升至6月份的最高值10543元/㎡，涨幅约为15%。

　　图：沈阳商品住宅成交情况

　　

　　资料来源：CREIS数据库

　　在全市整体市场回暖的带动下，沈阳南部城区住宅市场的成交情况也逐月提升，成交量由2018下半年每月的2000-3000套，提升至2019年8月的超过6000套，住宅成交价由2018年9月的8685元/㎡，提升至今年8月的11187元/㎡，涨幅近30%，为全市平均价格涨幅的二倍。

　　因此，在全市住宅总体市场回暖、浑南和苏家屯市场快速提升的背景下，恒大文化旅游城项目的投资价值值得关注。

　　图：沈阳浑南、苏家屯两区商品住宅成交情况

　　

　　资料来源：CREIS数据库

　　4、文旅定位，毗邻恒大童世界世界级乐园，助力项目价值提升

　　未来世界顶级童话神话乐园“恒大童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。

　　图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

　　

　　资料来源：CREIS数据库

　　结合行业发展趋势、项目所在区域价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等因素综合分析，沈阳恒大文化旅游城抓住了文化旅游行业最新发展趋势，创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，打造全球顶级文化旅游胜地，宜居宜业宜游，依靠企业整体实力和品牌影响力，预计该项目未来有望成为引领东北地区文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。