休闲农业与乡村旅游用地的区别？只知道这一点才能让土地更具潜力

　　近年来，“休闲农业”迅速崛起，但要充分发挥农业休闲、观光、旅游的功能，需要建设配套的商业和服务设施，这势必涉及土地问题。我国严格的基本农田保护和建设用地管理政策会不会产生矛盾？

　　问题1:哪些土地可以作为休闲农业土地？

　　1.农民所有的房屋和闲置的宅基地

　　惯性思维:休闲农业园区往往会有一些村庄，开发商的习惯思维往往是把这些破旧的房子拆掉重建，而不是按照现有的基础进行改造和装修。殊不知，这不仅破坏了农村田野的原汁原味，也无形中增加了开发商审批酒店住宿用地的难度和建设成本。

　　正确做法:农业部等部门《关于积极发展农业多功能大力推进休闲农业发展的通知》明确，支持农民发展农家乐，闲置宅基地余额的建设用地可用于休闲农业。因此，休闲农业的开发建设应充分利用农民自有房屋和闲置宅基地。

　　2.农村集体建设用地

　　是什么:是指乡(镇)村建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各种非农建设使用的土地。

　　主要包括:乡(镇)村公益事业用地，公共设施用地，农村居住用地。

　　3.四大荒地

　　主要包括:我国农民依法集体使用的四荒地和农民集体经济组织所有的四荒地。

　　具体是指荒山、沟壑、丘陵、滩涂等未利用土地，属于在当前经济环境下未得到充分、合理、有效利用的土地。

　　使用期限:三废使用权的承包、租赁或拍卖期限最长不超过50年。

　　国家政策:农业部等11部门《关于积极发展农业多种功能大力推进休闲农业发展的通知》鼓励利用四荒地(荒山、荒沟、丘陵、滩涂)发展休闲农业，对少数民族地区和中西部集中连片特困地区利用四荒地优先发展休闲农业，建设用地指标。乡村旅游规划https://www.9887.net/

　　

　　4.城乡建设用地增减挂钩。

　　这是什么意思？休闲农业项目建设确需占用耕地时，应先异地耕种，数量、质量合格后作为建设用地使用。

　　转型模式，具体政策通过制定相应的法律法规来规范。比如:

　　数量——不同地方的耕地占当地面积的比例可以根据不同情况分别是3倍、4倍、5倍。

　　质量——确保新开垦土地的总产量大于已占用土地的原有产量。

　　经国家有关主管部门批准，可以在乡镇、区县等异地实施，也可以跨省实施。这既要保证增加18亿亩耕地，又要保证必要的建设用地供应。当然，还有许多具体政策需要进一步研究，如土地复垦与生态保护、运营中的管理与监督等。

　　5.其他方式

　　《国务院办公厅关于促进农村一二三产业融合发展的指导意见》提出，社会资本投资建设具有一定规模的高标准农田和生态公益林，允许使用一定比例的土地开展观光、休闲、度假旅游等经营活动， 在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下加工流转，依法办理建设用地审批手续，坚持节约集约用地。乡村旅游

　　问题2:休闲农业用地有什么限制？

　　

　　1、不得占用基本农田。

　　基本农田俗称吃饭田、救命田，重要性不言而喻。基本农田有五个禁止:

　　不占用基本农田造林、发展林果产业、林粮间作、超标准建设农田林网；

　　不得以农业结构调整为名，在基本农田挖塘养鱼、修建畜禽养殖用房等严重破坏耕作层的生产经营活动；

　　禁止非法占用基本农田建设绿色通道和城市绿色隔离带；

　　不得以退耕还林为名，违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；

　　非农业建设项目不得占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

　　所以在休闲农业的开发中要搞清楚是否占用基本农田。

　　2、不得超出土地利用规划。

　　各地国土资源部门将制定土地利用总体规划，规划将明确土地用途，明确土地使用条件。土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外，还将确定土地利用年度计划，对新增建设用地数量、土地开发整理、补充耕地和耕地数量等作出具体安排。

　　怎么办:休闲农业开发必须在当地土地规划中明确园区占用土地的用途，符合规划条件的要积极争取用地建设和使用指标，满足休闲农业园区对建设用地的要求。

　　3.严禁擅自扩大设施农业用地范围。

　　以农业为依托的休闲观光用地应按建设用地管理。以农业为基础的休闲度假村、各类庄园、酒庄、农家乐，以及涉及永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展示销售等建设的各类农业园区。，必须按照法律法规按建设用地来管理，而不是按农业用地。

　　建设用地管理必然涉及农用地转用的审批程序。农业设施建设前为耕地的，非农建设单位还应当依法履行耕地占补平衡义务。这不仅无形中增加了休闲农业开发建设的成本，也使得农业休闲开发更加复杂，甚至让部分休闲农业夭折。

　　问题3:如何规避这些限制？

　　有些休闲农业开发的人可能会用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:

　　以农业设施名义直接建设餐饮住宿；

　　以建设临时生产用房为名进行建设；

　　修建水泥柱，腾空建筑物，满足不破坏耕作层的要求；

　　建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；

　　通过建造温室来建造餐厅；

　　使用可移动集装箱和房车进行餐饮和住宿活动。

　　

　　但为了规避政策的监管，上述方式已经触碰了用地政策的红线，不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着极大的不确定性和风险。也请注意！

　　最稳妥的合法途径是通过项目审批申请建设用地，当然这也是最难的途径，征地成本比较高。乡村旅游

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