绿维文旅：旅游房地产项目开发的困局与机遇

　　伴随城镇化率不断提升、人们对住房需求的不断提升以及国家对房地产发展新一轮调控，房地产行业进入了发展新阶段，跑马圈地就能盈利的时代已经结束。旅游房地产因为能满足人们多元化的需求受到市场的认可，其开发模式也逐渐走向多元化。一个旅游房地产项目如何把赢利做到最优水平，总结出一个成功的开发模式，从而为企业铸就一个全新的品牌并获得地方政府的更大支持，并非易事。

　　（一）旅游房地产项目开发的困局

　　绿维文旅总结了旅游房地产开发存在的五大困局。

　　1.缺乏核心吸引物

　　旅游房地产的开发，要使得生地变熟地，需要有核心吸引物。许多项目，特别是位于城市周边的项目，除了拥有较好的生态环境外，几乎没有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就连项目地块本身的生态环境，也极其一般。缺乏核心吸引物，这是相当一部分旅游房地产项目所面临的最大困局。

　　2.同质化问题严重

　　旅游房地产的开发，也并非拥有好资源就是拥有春天。在现实中，依托一个核心景区或资源进行开发的旅游房地产项目，往往不止一个，而是以集群的形式出现，如海南岛各大湾区、如云南阳宗海板块等，资源同质、客源同质、模式同质、产品同质，可谓“你有我有大家有”，同质化问题非常严重，如何避免陷入“多你一个不多，少你一个不少”的红海竞争，必须破解“同质化”这一核心困局。

　　3.定位不精准

　　旅游房地产项目现在中最重要的问题就是定位不精准，产品定位、客户定位、市场定位等都没有经过科学的市场调查，最终的结果是住宅物业和度假物业概念混淆，售楼者解释不清，购房者更是无法判断旅游地产的实际价值。

　　4.服务不完善

　　旅游房地产跟其他住宅地产最大的区别就是休闲度假的属性，这个属性的实现需要配套服务的配置，包括度假服务和物业经营服务等服务。旅游房地产开发商没有配置相应的运动、娱乐和生活设施，没有与度假相匹配的管理公司提供品质服务，这样的房地产失去了旅游房地产的本质，得不到市场的认可。

　　5.渠道不对口

　　旅游房地产因为面向的人群并非旅游目的地周边的居民，但是房地产开发商在销售的过程中沿袭传统住宅营销模式，雇佣了传统房地产分销代理商，他们营销的理念还是为了实现购房者房产的升值，吸引的是炒房者，这样就造成了“空城”“鬼城”。销售应该把旅游地产当作旅游产品，售卖的是旅游度假为目的的生活方式。

　　（二）旅游房地产项目开发的机遇

　　1.城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会。据国家统计局最新发布的数据显示，2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。中国的常住人口城镇化率距发达国家还有很大的差距，城镇化远没有达到饱和的状态，城镇化的提升仍将进一步拉动内需的增长。

　　2.城市配套水平持续升级，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会。

　　3.产城一体化趋势明确，为产业园区、经济开发区等与城市房地产混合发展提供了机会。同时形成了创新开发商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式。新型服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标和方向。城市建设所涉及的消费设施、商业地产、休闲地产、旅游景区地产、旅游居住地产、养老居所等等这些都是旅游地产。他们卖的不再是住宅而是复合型地产，其销售、管理模式是综合型复合化的。因此传统做楼盘的地产正在死亡，而旅游地产是等待大家去创造的、也是中国城镇化的一种全新发展模式。

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