八卦看门道:老公寓拆除翻建,它为什么办得到?
沉迷八卦,无法自拔太久,导致不少房友以为南木香金盆洗手不再聊房子了。
没有的事!琢磨房子的八卦,那种剥茧抽丝,暗搓搓的兴奋,比抽查老公手机还带劲儿。今天就来八一个极具稀少价值的“房”事例子——老公寓翻建盖新楼。
所有人都懂,公寓楼老了就该翻建。可又几乎所有人都不大找得到,公寓楼翻建的实例。因为,最终办成翻建这件事的例子,实在太少了。
而不少抱着投资念头,购入30年以上旧楼的房友,一边馋价格够白菜,一边馋将来翻建,掏小钱,入手一套新房的好事。同时,心里也没底,旧楼翻建难度太大。
▲网友购入某老团地一个单位1967年,东京练马区诞生了一个新的团地住宅社区——石神井公园团地。共有490户居民,是整个东京都内规模最大的团地。
57年后,石神井公园团地正式开启翻建工程。从拆除标志性建筑物“供水塔”开始。
旧的石神井公园团地,共有9栋五层高的住宅楼。
楼里没有电梯,每户面积大约52平米。
新的石神井公园团地,将建成8栋7层或8层高的住宅楼。
总户数从原来的490户,增加到844户。每户的面积,也将从原来的52平米升级成67平米。
想想,这也太棒了吧。花小钱,换来一套更宽敞的新房子,就被他们实现了?
现在,八不出来居民们的详细账单。不过,先前我曾写过一篇如何挑选未来可期二手房的文。大家不妨一起再复习下,看看是不是对号入座了。
60年代,下水道设施尚不到位。团地在领地范围内,自行修建供水塔。在当年,这是生活品质领先的象征。
后来下水道到位,本用于下水处理的区域,被拿出来建造成公园。而供水塔则成了这个大社区的地标。
▲众人聚集在供水塔下,告别旧团地团地每年在供水塔下举办各种大型社区活动。居民互动意识强,保持沟通,社区保持活力,有利于物业管理。
可见,业主们不属于清贫阶层,社区具有一定凝聚力。
再次强调一下,公寓的相对保值能力与物业管理能力息息相关。
拆掉重建,地还是那块地,建筑物重建而已。业主不用再花钱买地,但必须为拥有新的建筑物买单。怎样的情况下,才可以少掏钱,甚至不掏钱呢?
举个例子:以前盖的住宅楼,鲜有高层超高层。搁现在能建10层的楼,当年只盖了6层。
旧楼停车场,清一色是这种非机械化的平面停车模式。搁现在的大都市里,简直奢侈过头。
翻建新楼时,充分利用空间。比如:平面停车→立体停车。停车场所占土地面积缩减,车位未减。
多出来的土地,用以增加新楼户数(下图所示黄色部分)。新增户数的销售额,即可减小旧业主(蓝色部分)的负担额。
负担额变小,不但可使旧业主们轻松签名同意翻建,也使得你这个后来入住的投资房东,蹭到一趟顺风车,以超低价换得一套新公寓。
这一点,是不是稳稳地与石神井公园团的情况对上了?
空旷开阔,留有足够增建的空间
虽然不知道居民到底掏多少钱,但是,总户数从原来的490户,增加到844户;每户的面积,也将从原来的52平米升级成67平米;每栋新楼都安装电梯。难怪近90%的居民同意翻建。
石神井公园团地位于东京练马区,步行十分钟以内就有电车站。
早年,用于处理社区下水的区域,随着统一铺设下水道而失去作用。那一片被开辟成公园。
为便于理解,例举内容含有极端成分。房友们挑有用的参考。
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