吐血整理!郑州主城区187个次新小区!(上)

栏目:影视资讯  时间:2022-11-08
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  温馨提示,这是一篇超长干货文章。

  事情是这样的,静默期间胖虎有次直播讲了金水老城的几个二手次新推荐,没想到直播间有好多人追着问其他区域的次新二手。

  OK!这么多人有需求,胖虎借着静默搞了一个主城区二手次新整理。

  不得不说,郑州的次新二手太多了,有些自己未去过、有些去过太久,不停的请教找笋同事,花了一个星期时间才整理好,真的是吐血整理。

  本文选取了八区10年左右次新二手,共计187个小区,可能有个别小区遗漏的情况出现,望体谅。

  由于篇幅太长(共计20259字),为了保证阅读体验拆了上下两篇,下篇(惠济区、金水区、中原区、经开区次新二手整理)副稿放送。

  

  建议两篇通通收藏起来,日后需要的时候可以翻出来使用。

  

  二七区

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  二七老城

  二七老城非常成熟,教育、商业、医疗都比较拿的出手,但已不是核心发展的重点,区域的保值能力弱,更适合自住。

  

  1、鑫苑景园13000+元/㎡

  鑫苑景园是郑大一附院附近少有次新小区,内部环境不错,有人工湖、花园。

  小区有高层、有洋房,高层小户型、洋房大户型(基本上20000+元/㎡),临铁路、高架的楼栋有噪音影响。

  2、华润悦府20000+元/㎡

  华润悦府,二七商圈的高端小区,少有的超高层,配套非常顶,地铁1号线、3号线穿过,门口人民公园,下楼万象城、大卫城,听起来不错,但是实际上很尴尬。

  小区在一众老破小中拔地而起,与周边乱糟糟的环境有些格格不入,门口的道路经常拥堵,开车出行不便利。

  小区的物业(物业费四块八)非常不错,租金表现出色(周边小老板的消费力可以),几乎可以比肩高铁商务区。

  3、鑫苑现代城20000+元/㎡

  鑫苑现代城是二七老城比较贵的小区,小区品质不错,绿化率高,内部有水系、游泳馆,出门就是自建的商业鑫苑鑫都汇,自住没有任何问题。

  更关键的是,教育优势明显,门口有剑桥幼儿园,划片二七区重点的陇西小学。

  小区有两栋商业之上的住宅,主要是复式小户型,比较偏宜14000+元/㎡。

  4、康桥金域上郡17000+元/㎡

  康桥金域上郡可以说是二七老城的天花板项目、康桥的标杆项目,品质非常不错,人车分流,绿化率高,划片二七区重点的汝河路小学,价格一直很坚挺,初中刚合并为了57中教育集团兴华实验中学。

  5、康桥溪山御府18000+元/㎡

  康桥溪山御府跟康桥金域上郡同属康桥的扛鼎标杆之作,品质区域数一数二,完全人车分流,出门金水河滨河公园,基本上改善闭眼入,小户型整体比大户型便宜。

  6、升龙国际11000+元/㎡

  升龙国际在郑州大学南侧,配套没得说,规划跟曼哈顿类似,下面几层做商业,上面规划空中花园、住宅,小户型比较多(大户型可以卖到15000+元/㎡),流动人口大,没什么居住舒适度可言。

  7、升龙城13000+元/㎡

  升龙城是二七老城的大盘,基本围绕着齐礼阎地铁口排布,出行比较方便,几个院都是人车分流,整体品质中规中矩。

  相比之下6号院的物业、品质最佳,与其他院有明显的差别。

  刚需可以考虑升龙城,几个院的底商都比较成熟,自住没啥问题,小户型相对便宜,大户型贵一些。

  8、二七万达14000+元/㎡

  二七万达除了商业,还有3个住宅区,有二七万达带来的便利,还有二七万达带来的杂乱无章,整体品质一般。

  9、万千世纪城12000+元/㎡

  万千世纪城在二七万达附近,相对来说比较新,但是小区内部有安置房、公租房,居住体验感不佳。

  10、亚星盛世12000+元/㎡

  亚星盛世在长江路嵩山路附近,周边的基本配套都有,小区整体刚需。

  郦都完全人车分流,有中央景观、有水系,但车位紧张;悦都六栋楼做三个小院管理,绿化公共区域大缩水;雅居比较新,环境、户型进步比较大,是唯一一个有小三室户型的,可以卖到15000+元/㎡。

  11、正商城14000+元/㎡

  正商城小区比较大,基本的配套都有,北侧几个院离冯庄地铁口比较近,和园90㎡左右大都是两房,裕园有90㎡左右的三房。

  12、长江一号12000+元/㎡

  长江一号早前维权比较多,品质很一般,周边的配套还可以,但是没有地铁。

  13、亚新橄榄城12000+元/㎡

  亚新橄榄城的品质还可以,整体开发的时间长(润泽园更新一些,品质比较好),小区内部的绿化率比较高,一路之隔是橄榄城都市广场,步行可达南三环。

  南侧楼栋临南三环,可能有噪音影响。

  建议改善关注康桥金域上郡、康桥溪山御府、华润悦府、鑫苑现代城,刚需关注升龙城、亚新橄榄城、正商城。

  2

  二七新区

  二七新区开发比较晚,界面一般般,没什么大型配套落地,基本上都要依靠大盘自身的配套。

  

  1、亚星金运外滩12000+元/㎡

  亚星金运外滩沿南三环排布,乍一看地段不错,实际上南三环、郑密路带来的割裂感很强,反而有一些孤,配套一般般,南侧有万福园陵园。

  2、亚星锦绣山河12000+元/㎡

  亚星巨无霸大盘,一期整体还是比较成熟的,有政通路小学南校区、郑州实验外国语中学,配建了社区商业,自住基本上没太大问题,需要注意有些楼栋近高铁。

  3、泰宏建业国际城12000+元/㎡

  泰宏建业国际城其实非常适合刚需,开发了多年基本配套都有,居住氛围感不错,区域内位数不多可蹭到地铁的小区,可划片陇西国际城小学。

  12号院品质最好,背靠运河生态资源不错,可以卖到13000+元/㎡。

  4、招商天地华府12000+元/㎡

  招商天地华府小区普普通通,品质一般、无地铁、无亮点配套。

  5、鑫苑名城12000+元/㎡

  鑫苑名城与招商天地华府离得非常近,但有省实验鑫苑小学傍身,且小区三个院,底商更多一些。

  6、鑫苑鑫家10000+元/㎡

  鑫苑鑫家是二七新区次新的门槛,四环外地段一般,品质一般,保值能力很差,唯一的亮点是有大型的社区商业鑫苑新中心。

  7、万科大都会11000+元/㎡

  万科大都会的品质还可以,有小范围的成熟,步行可达侯寨地铁口,有消息未来周边有杉杉奥特莱斯落地。

  万科大都会紧靠着百荣世贸商城,人口略有些杂乱。

  8、康桥美棠13000+元/㎡

  康桥美棠在黄河科技学院附近,周边有机电城、万货城,整体观感不佳,但项目内部的品质还不错。

  建议刚需关注泰宏建业国际城、亚星锦绣山河。

  

  1

  高新老城南

  高新老城以科学大道为界氛围南北两个区域,南部发展比较早,有一些相对破旧的住宅区,且尚有产业未搬迁,整体的界面差一些。

  

  1、金科城19000+元/㎡

  金科城,高新区的天花板,郑州中学附属小学、郑州中学双学区教育配套是最大的支撑。

  小区的环境不错,人车分流,绿化率高,金科物业管理比较严格;周边临正弘汇、高新万达广场两大商业,自驾上南三环非常方便。

  小户型总价低、更好出手,相对贵一些,大户型相对便宜。

  2、美景菩提17000+元/㎡

  美景菩提跟金科城大配套共享,学校划片一样,但是房子比较老,电动车不分流,认可度、溢价能力都不如金科城。

  3、正弘高新数码港16000+元/㎡

  正弘高新数码港性价比不俗,品质能打,物业口碑不错,周边有自建的商业,生活配套非常成熟,烟火气息浓厚;科学大道、瑞达路黄金地段,自驾、公交出行都比较便利,未来地铁8号线开通还可以蹭上地铁。

  项目户型价差很大,有大量小户型拉低均价。

  4、升龙又一城11000+元/㎡

  升龙又一城的地段其实不错,距离郑州大学地铁口不远,周边配套挺成熟的,可以划片郑州中学附小春藤路校区,但是升龙的品质一般般(电动车不分流),还有大量的小户型拉低均价。

  5、新芒果春天11000+元/㎡

  新芒果春天房子有点老了,但品质还可以,绿化率非常高,不过其他亮点不明显,距离地铁口有点距离,学区一般般。

  6、祝福红城11000+元/㎡

  祝福红城有点偏,脱离高新老城的核心区,周边有大量的工厂界面非常差,小区刚需。

  可划片高新区实验小学、高新实验中学,但对比其他小区教育不突出。

  7、保利永威西溪花园13000+元/㎡

  保利永威西溪花园在瑞达路沿线,距离高新老城有点远,但胜在居住氛围浓厚,保利永威合作品质不错,永威物业维护到位。

  缺点是西侧有大量的工厂影响观感,划片的高新区一中有点距离,上学不方便。

  有学区需求可以关注金科城、正弘高新数码港,刚需可以关注升龙又一城。

  2

  高新老城北

  科学大道以北起步比较晚,大都是新建设的,整个区域的城市界面非常好,有郑州市中心医院高新区医院、正弘汇、万达广场等重要配套,居住舒适度高于科学大道以南。

  

  1、万科城12000+元/㎡

  万科城高新区四环外的热门小区(西四环外没什么二手可言,故放到这里一起讲),整体定位刚需,周边比较荒芜,但万科多年耕耘已形成一套自己的配套,可以满足日常生活需求。

  小区临须水河,环境不错、物业管理比较严格,适合周边工作的刚需。

  2、朗悦公园道壹号16000+元/㎡

  朗悦公园道壹号同样是高新老城的明星小区,朗悦深耕高新区,品质、物业非常不错,加上小区开发时间较长,配套丰富,朗悦慧外国语学校中学(朗悦公园道壹号带学位)、公园茂更是区域非常重要配套。

  目前私立中学转公的风越来越大,对朗悦公园道有一定的影响。

  3、翰林国际城14000+元/㎡

  翰林国际城背靠郑州大学,门口有河南工业大学地铁口,距离公园茂、新悦荟不远,划片高新区外国语小学、郑州大学附属学校。

  4、裕华满园11000+元/㎡

  裕华满园纯纯的刚需小区,品质一般、人车分流,背靠郑州大学人气还是比较足的,距离河南工业大学地铁口800米左右,西侧楼栋靠西四环,可能有噪音影响。

  5、谦祥万和城12000+元/㎡

  谦祥万和城偏北一些,周边还比较荒,不过小区自身的配套还可以,有商业新悦荟、创新实验学校,自住尚可,品质一般般。

  6、荣邦城11000+元/㎡

  荣邦城小区挺大的,小区品质一般般,中区比较新,品质好一些,可以卖到13000+元/㎡,划片华中师范大学荣邦城小学、复新实验学校。

  7、恒大翡翠华庭13000+元/㎡

  恒大翡翠华庭除了小区内部环境不错(恒大早期的小区)、人车分流外,周边配套实在是没啥可圈可点的(荣邦城还有地铁、还能蹭蹭公园茂),划片的学校郑大实验小学恒大校区、复新实验学校还平平无奇,或许等到枫杨外国语学校转公才有逆袭的机会。

  四环外刚需建议关注万科城,改善重点关注朗悦公园道壹号。

  

  管城区

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  管城二环

  管城区二环内被铁路影响比较大,城市界面不佳,有大量的老破小,整体更适合自住,投资价值略差一些。

  对于刚需来说,有成熟的配套,生活成本比较低,地铁2号线、5号线出行便利。

  

  1、方圆创世14000+元/㎡

  方圆创世距离陇海东路地铁口200米左右,一路之隔大润发,配套比较成熟。

  小区人车不分流,电动车不少,整体比较乱,天伦物业管理一般般。

  2、通利紫荆尚都16000+元/㎡

  通利紫荆尚都品质不错,人车分流,物业管理比较好,距离陇海东路地铁口200米左右,南侧楼栋距离陇海铁路比较近。

  3、正商新蓝钻15000+元/㎡

  正商新蓝钻是区域热门小区,地段好、房子新,A区距离地铁最近,E区远离地铁,但是靠七里河安静一些,这两个区价格相对高一些;C区四栋楼中两栋是安置,房源不多。

  正商新蓝钻几个区都围绕着航海广场地铁站,配套基本共享,可以多多对比。

  提一嘴,正商新蓝钻的物业去年720表现非常不好。

  4、正商幸福港湾11000+元/㎡

  正商航海路这几个项目基本上都在地铁口,正商幸福港湾一样,距离城东南路地铁口非常近,周边有丹尼斯、福都购物广场、五里堡小学、管城区外国语中学,配套非常可以。

  小区几个区都是有大量的一室、两室,整体价格上不去,保值能力差。

  5、正商蓝海港湾13000+元/㎡

  正商蓝海港湾与正商幸福港湾离得不远,守着地铁2号线、6号线换乘站二里岗地铁口,但房龄更新一些,价格更贵一些,可以上管城区外国语中学的玉兰湾可以卖到15000+元/㎡。

  6、永恒理想世界14000+元/㎡

  永恒理想世界离地铁2号线、5号线换乘站南五里堡地铁口不远,可以上创新街小学紫荆校区、管城区外国语中学,两个学校在管城区都是比较出色的。

  小区正常刚需小区,电动车不分流,南侧主干道航海路、西侧京广铁路有噪音影响。

  7、源升金锣湾16000+元/㎡

  源升近锣湾交的比较晚,房子比较新,临城东南路地铁口,可以上管城区外国语中学。

  8、金地铂悦17000+元/㎡

  管城区稀缺次新项目,距离城东南路地铁口不远,品质、物业出众,基本上是管城区改善的首选。

  9、康桥知园17000+元/㎡

  康桥知园是管城区少有的改善项目,早期有过维权,但品质依然是周边最出众的,大户型可以卖到20000+元/㎡。

  周边配套匮乏,距离地铁不近,主打品质、物业。

  10、升龙玺园13000+元/㎡

  升龙玺园与升龙凤凰城隔着陇海快速路对望,周边挺杂乱的,家具市场、厨具市场都有,居住氛围一般。

  升龙玺园四栋楼南到北一行排列,两梯六户,品质一般,人车不分流。

  建议改善关注康桥知园、金地铂悦,刚需关注通利紫荆尚都、正商蓝海港湾、正商新蓝钻。

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  管城三环

  管城区三环相对于二环城市界面干净一些,特别是电动车市场拆迁以后,路况大大改善。

  地铁4号线直通郑东新区CBD,周边基础生活配套成熟,故地铁4号线、5号线沿线的小区热度比较高。

  

  1、万科美景龙堂17000+元/㎡

  万科美景龙堂是区域内的标杆小区,价格、品质最高,品质、物业、户型都没得挑,不过小区的地块不太方正,个别楼栋临中州大道,有噪音。

  小区人车分流,内部有篮球场、2000㎡的大绿地、幼儿园,出门就是地铁4号线、5号线换乘站七里河地铁口,还有自建的万科生活广场,地缘改善可以闭眼买。

  2、美景鸿城14000+元/㎡

  美景鸿城整体偏刚需一些,品质一般,小户型占比多,最大的优势就是地铁。

  小区内有不少的商业,电动车乱停乱放比较多,比较适合喜欢热闹的、对品质要求不高的刚需。

  提醒一下,一期是单气。

  3、美林河畔10000+元/㎡

  美林河畔与万科美景龙堂、美景鸿城一路之隔,但对比品质、物业、户型极其的拉垮,最大的优势就是可以享受区域的配套,地铁、商业步行可达。

  美林河畔楼栋密度非常高、临中州大道高架,保值能力非常差,租金倒是还可以。

  4、阳光城14000+元/㎡

  阳光城,国庆刷屏的那个阳光城,小区体量具大,小范围配套成熟,靠果树所地铁口。

  8号院、9号院品质比较好,可以卖到15000+元/㎡;1号院、2号院、5号院比较小,环境一般,相对便宜。

  5、中岳七里香堤14000+元/㎡

  中岳七里香堤紧邻七里河,属于河景房,小区环境还可以,有大中央景观组团、有雾森系统划片回民中学。

  6、橡树玫瑰城13000+元/㎡

  橡树玫瑰城有东区、西区、北区三个区,东区、北区很小,没什么小区环境可言,且都是单气,西区是成交主力。

  西区临中州大道,一共有61栋楼,内部有商超、小诊所、餐饮等非常完善,周边配套丰富,划片管城区第二实验小学,距离地铁800米左右。

  7、正商华钻13000+元/㎡

  正商华钻是区域内比较新的小区,除了汇景一号院纯洋房小区(20000+元/㎡),其他都是高层,价差不大。

  小区环境不错,人车分流,周边有管城区稀缺的大商业汇美茂购物中心,划片回民中学,缺点是没有地铁。

  8、世茂云尚城15000+元/㎡

  世茂接手的源升金锣湾后期土地,优势就是非常新,靠近地铁2号线、5号线换乘站南五里堡地铁口。

  改善重点关注万科美景龙堂,刚需建议美景鸿城、阳光城。

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  管南

  管南这几年才开始开发,界面还比较差,配套薄弱。

  三环到四环之间相对成熟一些,区域内大都是大盘,大盘内基础的生活配套可以满足,二手小区普遍比较新,四环外几乎没有二手可言。

  

  1、鑫苑国际新城/鑫苑城15000+元/㎡

  鑫苑国际新城的地段相当不错,管南这几个小区唯一一个三环内的,步行可到花寨地铁口,周边底商成熟。

  当时鑫苑还没有躺平,交付的品质还可以。

  2、绿都紫荆华庭15000+元/㎡

  绿都紫荆华庭最大的优势就是交通,紧靠南三环地铁口,划片郑州一中紫荆校区,算是管南不错的学区房。

  晴园品质、地段是最好的,更贵一些;晴园、朗园、和园临南三环,有一定的噪音,可实地感受一下。

  3、正商中州城12000+元/㎡

  正商中州城在绿都紫荆华庭的南侧,无地铁,品质一般,且户型设计比较落后(89㎡两室),认可度不高。

  4、永威城14000+元/㎡

  永威城主打品质,绿化、物业都比较出挑,周边主干道多,自驾出行便利。

  但永威城的劣势挺明显的,临主干道的一侧有绿化但仍有噪音影响,周边没有地铁导致公共交通不便,一期到五期品质还有下滑。

  目前一期二期划片青山路小学,三期四期划片河南省实验小学。

  5、绿都澜湾15000+元/㎡

  绿都澜湾一共七期,大盘配套完善,整体的景观、物业都是可以打高分的,最大的优势是有创新街小学澜湾校区、郑州八中澜湾校区双学区加持,教育资源突出。

  前三期距离站马屯地铁口比较远,小区的品质、环境相对好一些。

  6、中岳俪景湾14000+元/㎡

  中岳俪景湾非大盘,周边城市界面一般,配套相对匮乏,最大的优势是距离姚庄地铁口很近。

  置业首选绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城。

  

  郑东新区

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  CBD

  金水路北、东风渠南这个区域被CBD辐射,是早期的豪宅区,整体以低密为主,居住氛围非常好,但是房子普遍比较老,次新不多。

  

  1、双河湾22000+元/㎡

  双河湾两侧临运河,故叫做双河湾,听起来非常改善,实际上非常刚需,四栋以小户型为主的小高层,梯户比高、人车不分流、品质一般,可以划片对面的众意路小学,这个学校不错。

  2、银河丹堤36000+元/㎡

  银河丹堤是普罗操刀的高端洋房小区,隔东风渠与普罗旺世龙之梦对望,品质、物业、绿化都非常好,最重要的房子是周边最新的,且有片区内非常稀缺的100㎡以下小三房户型。

  建议重点关注银河丹堤,中义阿卡迪亚房子有些老暂未盘点,但划片郑东新区外国语学校,流通性不错,比较保值。

  2

  郑东新区老城

  郑东新区最早住宅区基本在农业南路以西,这个区域整体的居住氛围浓厚,但房龄普遍偏老,次新少一些。

  

  1、永威翡翠城24000+元/㎡

  永威翡翠城是永威的标杆项目,与大玉米一路之隔,整体偏改善,品质没得说,绿化面积大、遮天蔽日;西侧临中州大道,有一些噪音,周边安置房比较多,界面差一些。

  划片聚源路小学西校区、八十六中,学区能打。

  2、永威东棠30000+元/㎡

  永威东棠比永威翡翠城更好上一些,区域内的品质天花板,绿化、物业都非常棒,划片的聚源路小学、96中学小胜永威翡翠城。

  3、中力七里湾17000+元/㎡

  中力七里湾更靠南一些,整个小区沿七里河排布,生态资源不错;缺点是小区不方正,绿化不出彩,周边老破小比较多,界面很差,拉低了小区的均价,与正弘山处境一样。

  4、财信花园18000+元/㎡

  财信花园品质还可以,人车分流、超大中央花园、物业维护到位,门口是地铁3号线、12号线换乘站西周地铁口,但小区周边是家具城、陶瓷城,人流量大,整体生活氛围一般。

  未来南侧的土地出让后(原先传闻的瀚海永平晴宇),有新项目入市,界面将会有大改观。

  5、润城时光里13000+元/㎡

  润城时光里是郑东新区次新的门槛,非常便宜,原因很简单,硬伤太大。

  小区被陇海快速路、中州大道、陇海铁路、七里河包围,宛如一个孤岛,出入不便、配套不足,还有噪音影响,品质一般的情况下很难有溢价。

  6、中央特区22000+元/㎡

  中央特区都是小高层,按理说该楼间距大、绿化好,但整个小区分割成了三个小社区,每个小社区都独立管理,导致每个小社区都比较小,绿化景观、公区略差。

  学校方面,划片康宁小学、九十六中学。

  7、尚书苑19000+元/㎡

  尚书苑比较有特色,整个小区从大门到立面到景观都是古香古色的中式设计,小区内有假山、拱桥、凉亭、水系,品质还不错。

  小区是出版社家属院,业主的素质普遍比较高,和中央特区一样,划片康宁小学、九十六中学。

  第一梯队永威东棠、永威翡翠城,第二梯队中央特区、尚书苑,其他不建议。

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  高铁商务区

  高铁商务区基本上跟郑州东站一起发展,次新二手非常多。

  整个区域城市界面一流,有大量的高端写字楼、高端商业,基本上是郑东新区最成熟、最好的区域。

  

  1、晖达新领地16000+元/㎡

  晖达新领地是高铁商务区的次新门槛,小区门口有新田360广场,离金水东路地铁口不远,但本身小区比较老,品质非常一般,人车不分流,划片的学校优势又不大,北侧有大片的安置房,整个小区的保值能力差。

  2、雅宝东方国际花园22000+元/㎡

  雅宝东方国际花园北侧是金水东路,商业氛围浓厚,距离金水东路地铁口500米左右,划片划片心怡路小学、九十六中;小区不大,只有五栋楼,楼间距超大,绿化不错,大户型相对贵一些。

  3、中豪汇景湾26000+元/㎡

  中豪汇景湾是东站为数不多的品质小区,绿化面积大、物业维护不错,南侧还临着七里河一线河景,整体来说户型越大越贵。

  划片心怡路小学、九十六中,之前有划过九十三中。

  4、康平苑26000+元/㎡

  康平苑是省纪委家属院,地段非常好,出门是超大的体育公园,对面是绿地双子塔,小区内的绿化还可以,户型普遍比较大,业主纯粹。

  5、东方鼎盛时代23000+元/㎡

  东方鼎盛时代周边城市界面非常不错,配套成熟,但是小区的品质一般般,人车不分流。

  一期六栋楼、二期四栋楼,小区有点小,绿化景观差一些;三期社区比较大,整体环境不错,可以重点考虑三期。

  6、建业天筑36000+元/㎡

  建业天筑不用多说,高铁商务区品质天花板,高颜值的玻璃幕墙、铝板立面,隐私感极强的坡地园林式绿化,3000㎡的双层下沉式会所(花房、健身房、泳池等)、对得起物业费的管家式服务,都是建业天筑的标签。

  抛开不谈品质,建业的地段同样不差,高铁商务区的核心区,高端商业、商务围绕,划片康宁街小学、九十六中……

  建业天筑唯一的问题就是贵了,特别是大户型40000+元/㎡,相比之下可选择的太多了,让人犹豫。

  7、海马公园26000+元/㎡

  高铁商务区置业肯定绕不开海马公园,品质、物业一流,租金表现,小区人车分流、园林绿化遮天蔽日、自建配套丰富,居住氛围要比其他小区好。

  小区的缺点是学区不太好、户型不太好,可能劝退一些人,整体来说肯定是高铁商务区次新二手首选。

  一期有点老,已有下滑趋势,五期品质相对略差,二期、三期可重点考虑。

  补充:奥兰花园23000+元/㎡

  奥兰花园胜在学区好,隔壁就是划片的康平小学、九十六中,接送很方便(上下学高峰期道路极易拥堵),小区周边的底商鳞次栉比,可以满足基本的日常生活需求。

  小区早期有单位团购,品质不错,楼间距树木普遍比较高大,但电动车不分流。

  整体户型越大越好、越大越贵,有两栋高梯户比的小户型相对便宜。

  8、正商东方港湾21000+元/㎡

  正商东方港湾的热度非常高,主要是单价低,且学区不错,划片康平小学、九十六中,周边配套成熟,步行可达东周地铁口。

  小区便宜主要是品质一般,物业差,维护不到位,但性价比确定不低,商都路以南的小区学校普遍不行。

  9、鑫苑鑫城20000+元/㎡

  鑫苑鑫城的环境比正商东方港湾好,整体绿化面积大,但物业一般般,西侧有大量的安置为邻,居住环境略差,最主要的是划片学校一般。

  10、鑫苑世纪东城16000+元/㎡

  鑫苑世纪东城与鑫苑鑫城一路之隔,品质不相上下,但是东苑临陇海快速路,有噪音影响比较便宜,西苑无硬伤17000+元/㎡。

  11、英地金台府邸21000+元/㎡

  英地金台府邸房子新一些,小区的绿化非常不错,但是人车不完全分流、透水砖路面不上档次,户型设计又相对落后,三房面积大,流通性弱。

  12、国龙绿城怡园19000+元/㎡

  国龙绿城怡园最大的亮点是绿城代建,绿城传统的二代高层,质感非常棒,对比周边颜值很能打,绿化、物业都可圈可点,但小区不大,学区一般。

  一期小户型多,且临陇海快速路、高铁有噪音比较偏宜,二期无硬伤品质更好,可以卖到21000+元/㎡。

  13、华启金悦府23000+元/㎡

  华启金悦府是商都路以南品质最好的小区,物业特别出色,受制于整个区域学校不行,价值不如商都路以北的品质小区,小区东侧有高铁线路,有一定的噪音。

  改善重点关注建业天筑、中豪汇景湾、海马公园、奥兰花园、华启金悦府,刚需重点关注正商东方港湾、鑫苑鑫城、绿地卢浮公馆。

  4

  龙子湖南

  龙子湖南有大片的空地待开发,生活不是很便利,东风渠以北、金水东路以南相对成熟点,但大型配套缺失,还需要蹭龙子湖。

  

  1、晖达新天地19000+元/㎡

  晖达新天地更靠近高铁商务区一些,但又隔着东三环,导致小区两边都蹭不到配套,有点孤,小区品质、物业都一般,西侧临东三环有一定的噪音。

  小区可以划片春华学校,郑东新区新晋名校。

  2、瀚海晴宇28000+元/㎡

  瀚海晴宇与建业天筑并称郑东新区两大大平层豪宅,户型以大面积为主,楼间距比较大、绿化景观不错、立面颜值颇高,但小区周边几乎没有配套。

  去年物业饱受诟病,对小区的价格影响比较大。

  3、正商铂钻24000+元/㎡

  正商铂钻这两年因为划片春华学校大受关注,小区品质算是正商的中上游水平,绿化率非常高、景观层次丰富,诚意挺足的,遗憾的是地上有非机动车车位,影响观感。

  4、新芒果和郡25000+元/㎡

  新芒果和郡与正商铂钻都是划片春华学校,整体品质略输一些,绿化对比明显,比正商铂钻好的是小区有底商,基本的生活配套多一些,出门就是省体育中心地铁口。

  5、安和文苑21000+元/㎡

  安和文苑是省检察院的团购房,品质一般,楼间距比较宽,绿化面积大,小区有东西两个院,中间是商业街,生活配套相对更丰富。

  小区同样划片春华学校,但是普遍是大面积户型,总价偏高。

  6、未来华庭20000+元/㎡

  未来华庭是周边价格最低小区,小区不大,绿化景观一般,物业表现不行,东侧紧挨着东四环,有噪音影响,想要上春华学校的纯刚需可以考虑。

  首选正商铂钻、星联芒果和郡,不差钱的可以关注瀚海晴宇。

  5

  龙子湖北

  龙子湖北区位不错,西侧北龙湖、南侧龙子湖,但是整个区域有大片安置房,城市界面差,居住氛围一般。

  

  1、广电天韵23000+元/㎡

  广电天韵与北龙湖一路之隔,但有北三环、东三环两条高架夹击,有一点的噪音污染,北侧、东侧又有大片的安置房,观感不佳。

  小区的品质还可以,划片省实验二中东校区。

  2、双湖花园23000+元/㎡

  双湖花园是单位家属院,品质一般,沾光划片省实验二中东校区,有学区溢价。

  3、泰宏阳光和苑21000+元/㎡

  泰宏阳光和苑同样是单位家属院,围合式排布有超大中央景观,绿化、品质都是泰宏正常的水准,但是小区周边还都是荒地(云湖智慧城建设中),没有什么配套。

  4、永威五月花城24000+元/㎡

  永威五月花城与永威翡翠城、永威东棠并称永威三杰,足以见永威五月花城的品质,纯高层小区楼间距巨大,绿化空间大层次丰富,永威的物业管理又非常严格。

  永威五月花城划片龙子湖四大名校河南大学附属学校,考虑龙子湖品质楼盘可以闭眼上车。

  5、正商书香华府22000+元/㎡

  正商书香华府挨着永威五月花城,同样划片河南大学附属学校,但是高低配设计绿化远不如永威五月花城,品质、物业、户型设计都有些弱,价格相对便宜。

  两个周边基本都是空地,生活配套需要相互蹭底商。

  建议重点关注永威五月花城、广电天韵、正商书香华府,介意房龄的可以等一等新项目。

  以上是二七区、高新区、管城区、郑东新区次新二手整理,下篇惠济区、金水区、中原区、经开区继续。

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