福州楼盘分析：大东海江山府，从捆绑到降价，清华附中也带不动？

　　今天来聊聊大东海江山府，这个位于三江口樟岚片区的巨型TOD项目，上市半年的走势如何，未来会有如何影响。

　　2021年5月，项目首次领证上市，对比2019年7月拿地，已经过去了接近2年，目前开盘也过去半年时间。备案了一区的12栋住宅，合计1032套，其中人才公寓146套。

　　

　　截止目前，项目网签319套，按备案的可售商品房计算，去化率36%。

　　如果单看半年网签319套，这个数据放在福州的楼市而言，其实不算差，毕竟不少项目半年去化还不过百。只不过项目达到326亩，定位福州最大的TOD项目。

　　

　　划分了4个地块，目前A地块，就算备案1032套，也不是全部备案，预计还有7栋未备案，再加上BCD，三个地块，虽然BC地块规划不少叠拼，一定程度减少了房源数量，但是合起来的总量并不少，预计总量3600套左右。

　　当把319套放到3600套的面前，就会发现这个数据略显苍白，按目前去化计算，相当于清盘，需要5.5年时间。

　　做个比喻：当第一批买房的业主，孩子入读清华附中二部，已经小学毕业的时候，项目可能依然在售。

　　对于项目而言，最近发现从江山府改名成了状元台，宣称一期卖完，二期叫状元台。

　　回顾大东海这几年在福州的项目，基本都以府系命名，同晖府、中央府、晋棠府等，项目坐落在三江口，背靠城门山，取名江山府，可以说非常应景。

　　二期取名状元台，从名字亦能看出，为了改善去化，突出项目的重点配套清华附中，通过宣传名就能简单粗暴地让购房者有记忆点。

　　从项目开盘初期，由于划片一部的滨江正荣府，采取了捆绑车位，高峰期两个车位+额外加价。

　　为了提高利润，项目也采取了捆绑车位的做法，虽然打出的海报是送车位，但是对比备案价，就能看出，车位并非送而是捆（A6#-1506，备案价201W，海报229W）。

　　

　　不过最终的结局，就是项目的捆绑阻挡了去化，让难得的上半年回暖余温，也没有抓住。

　　随着下半年整体遇冷，项目在取消捆绑之后。

　　近期更是直接开始降价优惠，当然这次的优惠，没有太多套路，是真的在备案价上面做优惠。

　　可能这也是项目在A区，改名状元台的原因，避免早期捆绑业主维权。

　　

　　虽然项目通过改名，同时取消捆绑，还对价格做了优惠，但是从这几个月的网签来看。

　　6月到9月，项目靠着开盘前的蓄客，加上楼市的余温，做到了一定去化，进入10月开始，连续4个月，月均网签不到20套。

　　

　　面对还未备案的天量房源，这样的月均数据，如果做换算(3600-319)/20=165月，要13年。

　　做个比喻：首批业主，孩子入读清华附中小学，到进入高考的时候，项目依然在售。到时候的购房者应该就能清楚地知道，买清华附中的房子，到底有多少可以考入清华大学了。

　　当然这些也是短期的数据做对比，相信面对如此天量房源，出现滞销，未来降价的趋势也势不可挡。

　　对于项目，定位TOD项目，附近依靠6号线，同时划片清华附中二部，初中同样对口清华附中。

　　对比当初依靠划片清华附中的几个项目，滨江正荣府、江上图、三江岚隽、中建·香樟南岸。

　　这几个项目，目前除了正荣府依然在售外，基本已经都做到了清盘。

　　当然正荣府，虽然当初加价最多，不过靠着提早一年开盘，加上划片初期还没有太多后续争议，项目已经做到了高去化。

　　虽然目前网签还有868套未售，但是里面可售商品房也仅174套，其他都是安商房。

　　

　　不过回顾这个当初的热盘，在清华附中划片确定后，从10月开始，同样的网签出现了大幅度下滑，目前月均网签也是在20套左右。

　　当然即使去化下滑，面对174套库存，对比江山府的3000多套，应该也不算太头疼。

　　对于三江口的樟岚片区，作为板块最靠近市区的区域，依靠着清华附中这个外来名校，不单让区域的新盘跑量，还把区域的均价直接拔高。

　　从而也让一众新盘看到了曙光，目前城南的新盘依靠挂牌分校，也不少见。

　　去年的郭宅、后坂，都给配套小学冠上了分校：仓实小郭宅分校，仓一小后坂分校。

　　这个月开盘，位于螺洲的首开融创榕耀之城，面对天量房源的背景下，网络同样流传出了房企与教育局签约的宣传图，预计不用多久，售楼部就会打出买榕耀之城，入读XX分校。

　　对比这些本地分校，清华附中的地位明显不同，毕竟这个学校投入的精力和资源是不可比拟的。

　　不过这样一所重点引入的学校，最后被周边楼盘拿来做成了营销重点，不免让局外人，觉得事有蹊跷。

　　

　　2022年1月6日，北京师范大学官网发布《关于终止北京师范大学厦门海沧附属学校合作的声明》。

　　创办近10年的北师大厦门附属学校，被摘牌了。

　　从当初周边林浦村划片闹剧，到近期的外地摘牌案例，可以说重点名校的魅力，也在持续地下滑。

　　当这样的超级大盘，面对学区的配套也无法带动之后，后续如果整体楼市依然没有改善，预计价格将持续下行。

　　对于三江口，目前划分的四个区域，由于南部的区域目前自身没有发展起来，所以房价的阶梯差也很明显，樟岚>梁厝≈下洋>清富。

　　目前江山府备案价2.8W，如果顶不住去化压力，下滑到2.6W，或者更进一步2.4W。

　　如果真的出现这样的局面，梁厝下洋的几个在售纯商新盘，可以说压力也将剧增。

　　上半年依靠双地铁，还能卖到2.4W的新盘，下半年已经卖不动了。

　　如果江山府顶不住，梁厝下洋的在售新盘，价格只能被迫继续下压。

　　当然除了面对上方压力外，新榕在下洋拿下的近200亩新盘，金樾三江，预计上市的时间也不会太远了。

　　届时，三江口一南一北，两个超级大盘挤压，配上梁厝的三个纯商新盘，画面都不敢想象。

　　对于江山府，从配套来说，虽然划片二部，清华附中也被质疑，不过对比其他郊区盘的划片，可以说是亮点。

　　配合项目定位TOD，虽然6号线一期不进入市区，不过终究也是地铁，同时配合对面嘉里商业中心，可以说作为郊区盘，配套并不算太差。

　　奈何滞销已经出现，错过了好时机，能否等待下一次好时机，难说，毕竟很多房企都熬不过这个冬天。

　　对于大东海，靠着雄厚资金，前几年在福州拿地不少，大部分都是高配比安商房，可以说占尽先机。

　　不过2021年，土拍参与度也不再活跃，年初年尾，分别拿下了金山和五里亭的小型地块。

　　对于目前的楼市，操盘的容错率并不高，特别是面对这种拿地价已经超过50亿的项目。

　　虽然网络都盛传长乐民间资本雄厚，不过一旦缺口出现，又有谁会雪中送炭？

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