「楼王争霸」

　　

　　欢迎大家来到“小百杯第二届楼王争霸赛”！今天我们要进行的是王四营三个新盘：保利锦上、朝阳壹号和东岳府的面对面Battle，看看最终花落谁家？

　　区域背景

　　2021年，王四营着实火了一把，说是“年度朝阳区最吸睛板块”也不为过，其火起来的原因，用一个词形容就是“久旱逢甘霖”，打破了“东四环外无新盘”的魔咒，十年来首次集中供地，保利锦上、朝阳壹号、东岳府应运而生，联手登台，更有十四五规划下N多利好的加持，王四营的发展并入快车道，进入“王四营模式”，将会构建一个适合高精尖产业集群发展的产城融合组团。

　　那么都有什么利好？我们来逐个盘点一下：

　　

　　①：北京市十一学校，是海淀著名的“六小强”之一，北京市排名前5；

　　②：33万㎡综合商业配套，囊括高端酒店、商务会展、产业办公等功能，打造朝阳繁华新地标 ；

　　③：商业街东侧以南，为人民日报社分址，未来将成立人民日报社动漫产业园；

　　④：人民日报社南侧，将建设为中直机关宿舍，从而引入大量高知人才的入住，推动区域素质整体提升；

　　⑤：规划三甲医院，北京中医医院新址将正式落位朝阳区垡头街道，护佑健康新生活；

　　⑥：原大柳树沟沿线将会充分利用现有河道区域，打造一条绿色景观河道，铺展绿色新长廊；

　　⑦：大柳树沟沿线都将进行环境整治，打造水城融合的街心公园；

　　⑧：品牌房企进驻，区域居住品质提升。

　　目前王四营的配套如何？我们继续盘点一下：

　　

　　交通配套：王四营处于东南四环外，交通出行十分方便。轨道交通上，三个新盘距离7号线焦化厂大约700米左右，往西可换乘5号线、8号线、10号线、16号线、16号线。自驾的话从化工路不管上五环还是去四环都比较便捷。交通便捷是王四营板块现成最大的卖点。

　　商业配套：目前王四营周边的商业配套是比较匮乏的，地块往北1KM左右有朝阳百惠购物中心，坐地铁黄厂下车有惠多港购物中心，未来三个新盘建成，会有配建的商业，也能满足一定的购物需求，总的来说，商业配套是目前王四营的短板。

　　教育配套：目前王四营的另一个短板就是教育资源，距离三个新盘相对较近的朝阳区实验小学博远分校、北京五中的朝阳双合分校都很普通，好在“海淀六小强”的十一学校已经完成签约仪式，尘埃落定，恰好还位于三个新盘不远的地方，对于王四营来讲，无异于雪中送炭，更是锦上添花。

　　现在，王四营的配套薄弱的现状正在被逐步改变，在规划的金手指下，区域利好不断、持续向上，发展势能不容小觑。北京市十一学校落地、中关村朝阳园垡头中心、三甲中医医院、综合商业配套稳步推进，一个高新产业聚集、生活便捷丰富、人文宜居的王四营，未来必然备受期待。

　　楼盘简介

　　今年5月，北京首批集中供地30宗，东四环外的王四营区域占了3宗。王四营地块距离国贸仅有8.3公里，直接辐射国贸CBD片区和双井、九龙山商圈。这三宗地基本情况如何呢？我们来看一下

　　

　　首先是保利锦上，保利锦上地块是王四营1304-L01，由金地+华润+保利以31.5亿竞得，总占地3.24万平米，地上建筑面积8.1万平米，可售商品住宅建面5.53万平米，容积率2.5，绿化率30%，销售指导价7.1万元/平，被认为是朝阳区入驻五环内的好机会。

　　

　　朝阳壹号是王四营1304-L03地块，由招商、城建、五矿以54.5亿的价格取得1304-L03地块。项目总建设用地面积48808.674平方米，规划总建筑面积122022平方米，配建公共租赁住房面积24400平方米。

　　

　　中绿·东岳府是王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块R2二类居住用地、A334托幼用地；由中国绿发（原鲁能）以30.95亿+1.38万㎡公租房拿下，规划建筑面积73016平方米，房价上限7.1万元/㎡。住宅部分容积率2.5，执行70/90（套内建筑面积）政策。

　　

　　楼盘对比

　　地块对比：

　　

　　保利锦上共规划11栋住宅，商品房9栋，层高为14-18层，两梯两户，共规划470户商品住宅。户型有114㎡的三居，132㎡和155㎡的四居。按照销售指导价7.1万/㎡计算，总价809万起。其中3#总高20层和4#总高14层为人才公寓。

　　单轮地块形状是非常规整的，美中不足的是地块不是正南正北的，各楼栋基本都是依地块走势而建，除9号楼是正南正北之外，其余多是偏西南，这也是王四营三个项目的通病。

　　

　　中绿·东岳府，共7栋9-18层的板楼和一栋3层的幼儿园组成，幼儿园位于地块的东北角，商品房438套、公租房165套，车位726个，东南角1栋8号楼是人才公租房，都是2梯2户的南北通透户型，122㎡的得房率72%～73%，142㎡和182㎡的得房率74%~76%。

　　由于地块形状的原因，只有1号楼和4号楼是正南正北的，对比保利锦上，倾向于正南正北的买房人，可选择性更多。

　　

　　朝阳壹号，一共15栋10~18层的高板，共计997户，分为东西两个地块，西边的地块是4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、13号楼、14号楼、15号楼，其中的6号楼、14号楼、15号楼是属于人才公租房，人才公租房都集中在西区，东区为1号楼、2号楼、3号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼。

　　朝阳壹号的地块是最大的，总户数最多，户型设计也是最多，可惜的是整个社区都没有正南正北的楼栋。

　　

　　评价：仅以地块形状和楼栋的分布特点来说，三个楼盘都极其相近，难分高下，距离地铁的远近也基本一致，但是同样定位为高端改善的楼盘，朝阳壹号却是连一栋正南正北的楼都没有，多少算是略逊一筹。

　　楼盘设计：

　　保利锦上：

　　

　　保利锦上整体的风格是偏现代的风格，立面保留保利住宅以往风格，富现代感，强调体量穿插，线条分明。高层产品顶部呈一字线条稳重大气， 1-2层为米白色石材，搭配灰色金属铝板。

　　保利锦上不是高标准社区，中绿东岳府和朝阳壹号都是高标准。从整体的社区特点上来说，保利在设计上受到的束缚条件更少，可以做更多创新，但相比之下建造材质与工艺的科技含量方面，肯定逊于高标准住宅。

　　

　　保利·锦上请到了设计大师李宝章进行园林“明式园林”营造，5600㎡中心景观，2500㎡为实土绿化，保利锦上最终呈现的将是景观式园林。功能性园林的设计初衷是满足不同年龄层业主的实际生活需求，而保利锦上的景观式园林更注重园林打造本身的美感与园林带给业主的舒适感受。

　　中绿东岳府：

　　

　　中绿东岳府为北京今年首批“高标准住宅”之一，采取的全维度绿色健康技术，包括超低能耗建筑、装配式建筑、三星级绿色建筑、二星级健康建筑、人性化宜居设计，在建筑体内做到了恒温恒湿效果，常年温度舒适宜人；更具有整洁卫生、墙体不易返潮发霉、有效隔绝噪音，运行费用低等特点。

　　建筑立面风格现代典雅风格，首层二层采用暖灰色石材干挂工艺，让建筑外 观庄重气派并且经久不衰，搭配暖灰色铝板格栅，既有西方建筑的贵族感，又不失东方建筑的厚重感。建筑主体采用米白色真石漆，窗间墙体采用暖灰色色金属格栅，体现现代又不失典雅的风格。

　　

　　园林景观面积约 22000 ㎡ ， 占地块面积的 80%，40-60 米的楼间距，赋予园 林生活更大的尺度和高度，设计理念源于“藏于山、宛如画、归于心”，共分为 6 大景观功能区。园林设计从生活空间和生态空间两个角度出发，开启低碳绿色 生活的新景象。

　　朝阳壹号：

　　

　　朝阳壹号充分考虑地块地理位置以及建委规划要求，结合街坊路设置采用“大开放、小封闭”的规划原则，考虑到地块“东西长，南北窄”的特点，分为东西两个区，合理分散车流，在用地街角设置街角公园，优化景观界面，为居民提供更多休憩空间，从基地和区域环境整体入手，对基地进行最优化设计，利用点式建筑及建筑角度变化形成围合式布局。

　　而且集中在西区的人才公租房，并没有做成形式上的软隔离，公租房的户型设计也是110㎡起，让人感叹人才终于有了人才的待遇，开发商的这波操作，格局打开了。

　　但是朝阳壹号中间隔了一个市政道路，又是做的开放式社区，进行了软隔离，社区私密性较差。

　　楼盘是高标准的，所以新风系统、中央空调都是有的，2.95米层高。可以连接新风的空气检测装置，可以控制自家温度的地暖设备。

　　

　　“森系”主题，围绕“把森林带回家”的设计理念，及健康生活、绿色材料、智慧系统、贴心管理、舒适环境构成5M智能小区。

　　户型的好坏可以说是跟购房者的居住体验最为息息相关的了，也是是否选择某一楼盘的重要影响因素之一，所以这一局，我们要来将同面积或者近似面积的户型拿出来做个对比 。

　　户型对比：

　　：

　　三个楼盘总共十余种户型，全部为改善型设计，舒适型改善和功能性改善均有，可选择性还是比较多的，从上表中的数据可以看出来，除了户型设计本身的区别外，像得房率还有面宽这些数据的对比还是比较大的，我们来具体看一下，首先是3居的对比：

　　朝阳壹号110㎡B户型三居及保利锦上114㎡A户型三居

　　

　　都是100㎡户型，都做了三居，但是户型设计差别很大：

　　【户型格局】：两个楼盘做的都是南北通透的眼镜户型，经典格局，但是明显保利锦上这个户型更“扁”一点，采光面更大，格局设计更适合北方人居住习惯。

　　【户型亮点】：南北通透，主卧套间，干湿分离，动静分区，保利锦上还占了个全明格局

　　【面宽数据】：同样3面朝南，保利锦上的户型，面宽为10.3㎡，而朝阳壹号的户型，面宽为9.3，说真的，这里差距挺明显的

　　【得 房 率】：朝阳壹号的得房率在71%左右，保利锦上得房率在74%左右

　　【装修对比】：户型不够，装修来凑，两个楼盘想对比，很明显朝阳壹号的装修要更好，保利锦上是没有新风系统的。

　　总结：保利锦上基本完胜。

　　1、追求更多的套内面积，更高的得房率，更追求性价比，保利锦上更合适

　　2、追求大面宽，想要室内采光更充足，全明格局，保利锦上更好

　　3、介意噪音影响，更注重小区的私密性，物业服务等，选择保利锦上。

　　4、喜欢新风系统，想要拎包入住，不再想二次装修，那么你可以选择

　　中绿东岳府122㎡A户型三居及朝阳壹号125㎡C户型三居

　　

　　120+三居户型对比

　　【户型格局】：东岳府和朝阳壹号的三居差异也是非常大的，其中最明显的就是东岳府带了“正经”的阳台，新建商品房中这样的阳台挺少见的了。

　　【户型亮点】：南北通透，主卧套间，U型厨房，干湿分离，动静分区，东岳府是全明的格局，而且南向次卧和客厅的公共墙是非承重墙，有更多的改造空间。

　　【面宽数据】：两个户型都是10米面宽， 没有什么区别，但是东岳府的阳台是加分项。

　　【得 房 率】：朝阳壹号的得房率在71%左右，东岳府得房率在73%左右

　　总结：东岳府优势明显。

　　1、考虑性价比，得房率更高的东岳府显然更合适

　　2、独立阳台，属于赠送面积，这一点上，也是东岳府性价比更高

　　3、想要更好的采光，追求全明格局的，东岳府也是首选

　　4、想要改造空间，创造更大的客厅面宽和面积，东岳府也能实现

　　朝阳壹号125、129、135、145㎡户型、保利锦上132㎡户型及东岳府122、142㎡户型

　　

　　朝阳壹号125㎡的户型有三个，未展示的两个类似于G户型的缩小版，F户型是125平米户型里面极具特色的一个，我们把朝阳壹号F、G户型，与保利锦上132平米B户型，东岳府142㎡B户型做个对比

　　【户型格局】：

　　朝阳壹号的125㎡F户型做到了四面朝阳 ，这是非常难得的，如果把多功能间的墙体拆除，客厅的面宽就达到了5.9米，想对比，G户型就比较常见一些，全明，南北通透的四居室。

　　中绿东岳府142㎡的面积做了3居室，纯纯的改善，客厅的面宽直接就达到了5.5米，每种不足的是客厅的采光面分成了阳台的主采光面和南向的一扇小窗，使整个客厅的空间感，一下子打了不少的折扣。

　　保利锦上132㎡做了B户型的四居室，该说不说，保利的户型是三个项目里难得有入户玄关的，还设计了单独的家政间，储存功能强大

　　【户型亮点】：南北通透，主卧套间，干湿分离，动静分区，该有的优点基本占全了，而且毕竟都是大户型，全部做到了全明格局。

　　【面宽数据】：朝阳壹号F户型做到12.4米的极致面宽，G户型面宽10.7米，也算可以。中绿142平米的户型，面宽11.8米，每个功能间的面宽都足够大，而保利锦上在这个面积段里，面宽不占优势，10.6米

　　【得 房 率】：朝阳壹号的得房率在71%左右，全户型都是这个得房率，保利锦上得房率在74%左右，中绿东岳府得房率73%左右

　　总结：户型较多，总有一款更合适

　　1、保利锦上得房率最高

　　2、朝阳壹号125㎡F户型采光面最多，面宽最大

　　3、中绿东岳府送阳台，保利锦上送飘窗

　　朝阳壹号170㎡H户型、东岳府182平米C户型及保利锦上155㎡C户型

　　

　　这是三个楼盘最大的户型，看看哪个会更“豪”一点？

　　【户型格局】：

　　朝阳壹号几个户型的格局都十分接近，H户型是4+1，同样采用了多功能间的设计，双主卧的设计，但是没有做到全明。

　　保利锦上采用的是经典的四叶草格局，挺常见的户型，基本上100平米以上，各个面积段都适用，代表了户型设计很成熟，不会存在太大的缺点。

　　中绿东岳府182的户型，功能分区做到了极致，生活区的居住区进行了有效分割，更适合多口人同时居住，同样是双主卧的设计。

　　【户型亮点】：南北通透，主卧套间，双主卧设计，干湿分离，动静分区……

　　【面宽数据】：

　　朝阳壹号总面宽11.2米，这个数据其实还好，但是跟另外两家相比，差距不小，客厅面宽是4.5米，是三个项目中面宽最小的，差距就是在这拉开的。

　　保利锦上总面宽12.6平米，客厅面宽6米，真正实现“客厅打滚儿自由”，而且别忘了，保利锦上的户型面积是155，而朝阳壹号是170

　　东岳府182平米的四居，三个盘汇总面积最大的户型，几乎没有短板，阳台的面宽6.4米，加上落地窗，这得有多爽，总面宽13.6㎡

　　【得 房 率】：大户型得房率都提高了些，朝阳壹号71.4%，保利锦上78%高居榜首，东岳府75.7%

　　总结：单轮户型的话，小百更倾向于除朝阳壹号的之外的另外两个。尤其考虑性价比方面，毕竟得房率方面的差距确实有点大，不过各花入各眼，萝卜青菜各有所爱，大家更喜欢哪个户型呢？欢迎私信留言

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