2023年，600-800万近郊新房避坑指南【浦西篇】

　　随着上海的开发建设，市区可开发土地越来越少，近郊和五大新城逐渐成为上海楼市新房的主力。

　　近郊的新房总价预算为600-800万，按照这个预算来看，今年就会有50+新盘即将入市。

　　本篇对浦西的近郊新房为大家做一期分享，后续，其他预算段的攻略也会相继推出。

　　

　　上海浦西近郊新房

　　01.

　　第一梯队

　　华泾

　　为什么把华泾算近郊？肯定有朋友会说华泾在徐汇，肯定妥妥的市区。

　　主要是两方面原因。

　　一方面，本文的预算段在600-800万这个范围，华泾的8万左右的价格，正好在范围内；

　　另一方面，华泾西站的华之门其实已经是外环外，说是近郊也不为过。

　　华泾为啥有潜力？最主要的原因就是徐汇核心区，已经没什么空地了。

　　经过十几年的发展，徐汇滨江也已经基本规划完成，当然落地时间还要很久，剩下的就是边边角角的补全了。

　　徐汇未来发展重心显而易见。

　　徐汇有钱，华泾有地，城市向南发展的是大趋势也是必然选择。

　　华泾最重要的项目非“华之门”莫属。

　　去年9月，“华之门”项目有2幅涉宅用地成功出让，分别由嘉华联合体、招商蛇口&徐汇城投拿下，房地联动价都在81000元/㎡。

　　

　　华之门控规

　　华之门项目是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体。地上总开发体量81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

　　先前的定位，叫浦江数字创新中心，呼应北面的AI智能小镇。

　　

　　华泾几大产业规划

　　华之门总商业面积将达到30万㎡，其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡，建成后将是徐汇区最大的商业地标。

　　

　　梅陇新中心效果图

　　之前在梅陇新中心的文章中也提到，未来随着华之门、华泾站和梅陇新中心的开发，将在浦西南部地区形成区域联动，整体带飞区域的能级。

　　

　　招商项目规划

　　两个项目中，招商项目目前已经出了规划，嘉华项目还没有方案流出。

　　不出意外的话，两个项目预计今年都会入市，但是港资开发商喜欢囤地，希望这次不要太鸽。

　　前湾

　　如果说徐汇的未来十年看华泾，那么闵行未来十年要看前湾。

　　

　　前湾效果图

　　发展要一步一步来，大虹桥前湾正在大面积开发，紫竹可能还要再等一等。

　　前湾地区目前看得到的两个项目分别是南山项目和大华紫樾府。

　　大华紫樾府与13号线西延伸纪翟路站（在建中）直线距离约200米。

　　

　　实话说，相比于首创和虹庐湾所在的前湾南部片区，大华紫樾府的附近其实目前还比较荒凉。

　　紫樾府户型得房率比较低，加上大华绑定30万装修包的操作，单价直奔7万左右了。

　　客户也不傻，这项目一期根本就没触发积分，在全是红盘的大虹桥爆了冷。

　　相比于大华紫樾府，南山项目所在片区更为成熟。

　　

　　前湾南部配套

　　首创一期开卖的时候，华漕这里市场一片惨淡。

　　直到13号线西延伸段获批，华漕通了地铁；加上2020年初，华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区规划落地，市场一下子就火热了起来。

　　2020年8月，虹庐湾一期入市，328套房源收获849组有效认筹，认筹率高达260%。

　　

　　项目认购率

　　南山项目是在2022年三批次土拍中拿下纯宅地，目前方案已经出来，项目主力户型建面约96-131㎡3房2厅2卫户型，精装交付，共416套可售住宅。

　　

　　南山地块效果图

　　虹庐湾和首创目前均已交付入住，二手房成交均价在8w出头，相比于6.6w的联动价，有一定的倒挂空间。

　　

　　数据来自贝壳

　　之前文章写过的Costco东侧住宅地块今年也会入市。

　　总的来说，大虹桥今年的重点要从青浦掉头到前湾了，集闵行之力打造，这个片区的房子值得期待。

　　02.

　　第二梯队

　　吴泾

　　闵行毕竟也是主城区范围，吴泾这边都算了近郊。

　　

　　1872控规

　　这个项目值得去买的原因很简单。

　　首先价格划算，5.2万/㎡比五大新城还要低；

　　其次该有的配套都有，该有的产业也不缺，地铁已经在建，暂时没有的学校，也已经在路上。

　　对标一下旁边万科青藤公园的次新房大概6.7万/㎡的均价，还是很香的。

　　这里说一下表格中的兰香湖雅苑。

　　很多朋友可能没有听过这个项目，这个项目也是兰香湖一线湖景，开发商也是紫竹半岛。

　　

　　项目航拍

　　这个项目将推出99-138㎡3-4房洋房&小高层，据说开发商想和兰香湖壹号一样卖八万多，这个价格显然就没什么性价比了，大概要靠本地客户来消化了。

　　

　　效果图

　　九亭

　　九亭近几年，市容市貌好了不少。

　　虽然教育资源的薄弱一直是个问题，但是刚需置业，九亭算是个不错的板块了。

　　

　　项目位置

　　贝尚湾这个项目是真不赖，每次去调研都会感慨一下小区的品质。小区绿化不错，可惜不是人车分流，但是毕竟是个老项目了，这点瑕疵可以接受。

　　二期南侧还有一部分高层没卖，实实在在的现房等着入市了。

　　

　　二期规划图

　　近期三期的公示了规划，高层+别墅，关注九亭的小伙伴可以关注这个项目。

　　

　　这项目好是好，就是骚操作也不少。

　　二期开发商还在捂盘惜售，4.8万的单价，绑个80万装修包，单价瞬间变6万了。

　　三期如果再涨价，投资回报就不高了，毕竟二手房7万左右，倒挂空间不大；只考虑自住，这里就很值得上车。

　　南九亭的洋江·唐顿公馆是个老项目了，园林和公区都很有质感，层高3.15，妥妥的改善定位。

　　

　　效果图

　　但是问题在于就是营销套路比较多。捂盘，劝退等等操作应接不暇。

　　

　　截图来自微信搜索

　　户型方面，两梯三户，95平做了两房，是十几年前常见的设计，今天有点与时代脱节了；另外项目在航道下面，难免有噪音影响。

　　

　　户型图

　　颛桥紫薇花园

　　宝华算是把中产的需求玩明白了。

　　宝华的几个标杆项目，宝华城市之星，西郊紫薇花园，宝华海尚郡领定位都不算豪宅，但是宝华却用了豪宅的标准去打造产品。

　　反馈到市场上，二手房市场上的价格就是对好产品最好的回馈。

　　

　　宝华紫薇花园效果图

　　宝华最近一批次开盘是楼王位置的64套房源，均价73508元/㎡，最终认购136组，入围115组，入围积分48.66分。

　　前一阵紫薇花园西区交付，呈现出的精良的建筑品质可以秒杀绝大多数开发商，在到处维权的新房市场鹤立鸡群。

　　项目还剩下西侧的几栋楼，今年有望入市，预计单价在7万左右。

　　这里投资的话，倒挂也不算多，考虑自住的小伙伴，紫薇花园是很值得入手的。

　　共富两子

　　华发顾村项目和佳运顾村项目今年也会入市，两个项目相邻，仅一路之隔。

　　共富这个地方，大量的老房子，造成城市界面很一般，配套主要依靠相邻板块的万达和龙湖天街。

　　

　　项目位置

　　华发项目已经发布了案名，华发四季河滨。比较近的地铁是在建中18号线二期大康路站，直线距离约500米。

　　

　　项目规划

　　华发项目将推出77/91㎡2-3房和102-122㎡叠加别墅，产品定位非常的刚需。

　　佳运项目近期也进行了规划公示，面积段为100-163㎡。

　　

　　效果图

　　这个板块的标杆项目是绿城玉兰花园，是融创绿城没分家时期的产品，我去看过，品质很不错。目前二手房成交价大概就是6.5万/㎡，和两个新房联动价接近，几乎没倒挂。

　　刚需自住可以考虑，投资就不太建议了。

　　上海地产颛桥项目

　　这个项目虽然行政范围属于颛桥，实际上，更靠近马桥和北桥。

　　

　　项目位置

　　项目是颛桥中心村改造项目的一部分，颛桥镇中心村生态园是闵行区政府和上海地产集团合作开发的重点项目。

　　

　　

　　

　　

　　规划介绍

　　看效果图很漂亮，而且实实在在的5号线地铁盘，南侧就是龙湖天街，刚需客户可以去看看，问题不大。

　　上港新江湾

　　新江湾的边缘，宝山的地界，没有学区，围合式的户型太奇葩。

　　但是买在这生活算是半个新江湾，还是算在二梯队。

　　03.

　　第三梯队

　　桃浦四子

　　桃浦智创城，是普陀区未来要全力打造的科创商务片区，承载着该地区城市更新的重要使命。

　　虽然这个规划已经发布很久了，但实际上截至目前商业商办动作不多，住宅倒是安排的明明白白。目前已经累计了四个待入市的住宅项目，今年还要再挂牌两块地。

　　

　　截图来自上海普陀

　　四个项目的联动价都是8.3万/㎡，拿地相对较早的两个项目，估计按照官方说法，叫做桃浦宝华紫薇花园和桃浦金茂府，今年应该会上市。

　　8.3万这个价格，正面反映了普陀对桃浦智创城的决心。从项目的设计要求上就拔高了标准，石材/铝板/玻璃幕墙，妥妥的豪宅标准；找了宝华金茂来做项目，也是想用高品质的项目把这个价格坐实。

　　

　　地块分布

　　宝华品质好不好？肯定好。

　　上海人民喜欢不喜欢？肯定喜欢。

　　这里好卖吗？肯定不好卖。

　　升值空间来看，这个价格基本上把规划落地的潜力提前透支掉了。

　　另外，从选择面来看，如果不是分数太低，同样的预算，能选的板块和楼盘太多了。

　　而且，这个规划能落地多少还是个未知数。

　　没有看得见的生活配套，房子造的再漂亮，也难以称之为“宜居”，建议大家还是谨慎考虑吧。

　　保利光合上城

　　说到不值得买，保利光合上城又要被拉出来游街了。

　　这个项目是保利和申通合作开发的tod项目，项目处颛桥板块和吴泾板块的交界处，紧邻地铁15号线元江路站。

　　

　　项目周边

　　这项目被成片的工业园区包裹，因此没什么生活配套，东侧就是闵行区2035规划的战略留白区——实际上就是没什么规划。

　　买这里入住的居民，娱乐消费基本都要靠颛桥或紫竹的配套，但是这两个片区到项目都有2km以上的距离，日常的消费休闲并不是特别方便。

　　而地铁15号线的发车班次12分钟一班组，等十几分钟的话，不如起步价打车去颛桥万达了，很悲催的是，这里也不怎么好叫车。

　　

　　15号线时间间隔

　　另外，相信大家一定看到了这里去对标天空之城TOD和莘庄TOD的软文，这其实也是个偷换概念，虽然都是tod，但能极大不同。

　　闵行将建设成“3+6+9”的TOD中心格局，包括3个城市TOD中心、6个地区TOD中心和9个社区TOD中心。

　　

　　闵行区TOD规划

　　性价比来看，6.99万/㎡的价格，与颛桥核心区的华发和紫薇花园几乎持平，但是完全比不上人家；比紫竹的招商象屿公园1872贵了1.8万/㎡，可以说毫无性价比。

　　最近，不知道大家最近有没有看到铺天盖地的宣传和软文。项目把闵实验的校长拉过去站台，我只能说，大家理性购房，学区这个东西没落地之前都是空气币。

　　上海长滩

　　这项目不需要详细分析了，懂得都懂，这三年的大行情都带不动价格，就是最好的答案。

　　南翔

　　南翔本来是极好的板块，但是现在卖的这些项目都不在南翔的核心区。

　　除了海伦堡在古镇边上，其他几个项目都位于南翔的待开发地段，工厂遍布的片区，画的大饼比较难落地。

　　到这边看房切记，开发商销售跟你说有个世外学校，还是辨证去听吧，不咋靠谱。

　　徐泾三兄弟

　　青浦的逻辑其实很简单，看规划看炒作不如看地铁。

　　这几个项目都不是优选，大家请谨慎选择。

　　备注“新房群”可进群畅聊