中国楼市，一个最新的重要风向信号：深圳发布住房项目租赁参考价

　　事件复盘梳理：

　　10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，该中心将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心是深圳市住建局直属机构，据该机构介绍，发布租赁参考价格，系为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度。

　　市民可通过租赁参考价格查询平台查询具体的房源价格。

　　另外，通知还表示，后续将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

　　本次发布的租赁参考价格覆盖深圳全市各区(含大鹏新区)，包括4319个小区(其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个)、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区，以及 6702个产业园区，共17563个项目，租赁价格可以精确到某个小区、城中村或者产业园。

　　同日上线的价格-地图查询功能工具：

　　

　　把地图放大来看，还能细分到具体的街道、小区的价格。

　　这就意味着，办公楼写字楼，厂房、住宅小区、公寓等的租金，官方都给出了一个准确的指导水平。

　　在官方公布的最新版租房参考价地图中可以看到，租房类型分为了三类。

　　一类是商品住房，一类是商务公寓，还有一类是统建楼。

　　其中商务公寓给出的参考价水平是最高的。

　　整体来看，南山整体的租金参考价是最高的，最低的是坪山的租金参考价。

　　

　　南山区：

　　商品住房租金参考价为109元/㎡/月，

　　商务公寓租金参考价为154元/㎡/月，

　　统建楼租金参考价为73元/㎡/月。

　　坪山区：

　　商品住房租金参考价为40元/㎡/月，

　　商务公寓租金参考价为52元/㎡/月，

　　统建楼租金参考价为31元/㎡/月。

　　细分到每个街道，商品住宅最高租金参考价是香蜜湖街道的参考价，123元/㎡/月，比粤海街道还贵7元/㎡/月。

　　但商务公寓租金参考价最高的是粤海街道的参考价，225元/㎡/月，比香蜜湖街道的还贵69元/㎡/月。

　　

　　梳理来看，住宅小区的租房价相比普通市场挂牌价格，是便宜了7-8折左右的，遵循了二手房参考价的指导幅度。

　　以南山的高新园为例。这个地段是南山上班一族的扎堆区域，正常的住宅租金市场报价大概是160元/㎡/月-230元/㎡/月。

　　在中介平台上，比如典型的小区华润城三期租金，在中介平台上89平户型，报价是16000-18000元/月。

　　

　　身为一线城市的深圳，租房群体更是占据绝大多数，据贝壳研究院的问卷调查结果显示，深圳整租或合租方式居住的市民占比高达81.5%。

　　深圳的楼市，供需挤压，以及租赁关系，完全可以看作中国头部城市，核心城市，以及经济发达地区的浓缩范本。

　　直白一点，在租房和二手房市场交易环境种，一切的套路，猫腻，玩法，甚至是手段，在深圳都只能算日常表现，伴随深圳在过去20年高速发展，利益驱动下的各种问题和矛盾，层出不穷，甚至能创造潮流。

　　北京黑中介全国闻名，来深圳城中村二房东这里，只能算个弟弟。就是这么现实。

　　不仅仅是房价涨幅和市场表现冠绝全国，就连深圳租赁市场，也以价格敏感，套路猫腻云集，闻名全国。

　　很显然，高速经济发展的深圳，在房地产经济和楼市这个维度，并没有给全国起到一个什么好的示范，更一度被贴上“中国炒房第一城，二房东套路之王”这样的负面标签。

　　一切的转变，从2021年2月8日就开始了。

　　2021年2月8日，深圳开创全国楼市调控先河，公布了二手房指导价，刚开始市场反应很强烈，对于指导价的态度也褒贬不一，但是一年半时间过去了，一切曾经的讥讽和反对的态度和声音都消失了，全国四个一线城市，十几个头部城市，要论楼市价量双跌，没有一个比得过深圳的。

　　政府指导价的威力，在深圳已经没有任何质疑的情绪存在，有的，只是对政府转性，撤销指导价的幻想，而不再有人会去质疑指导价是否有用。

　　2022年以来，基本上深圳二手房市场具备流动性的交易，超过90%成交价格，都普遍低于指导价水平。

　　同样的道理，这一次2022年10月28日公布了住房项目租赁参考价以后，少了很多肤浅浮躁的声音，也没有了什么戾气爆棚的反对态度，取而代之的，是沉默。

　　被政策铁拳教育过一次了，这次恐怕也没胆出来造次了吧？

　　

　　对于此次租赁参考价的发布，深圳市住建局表示，有利于引导租赁双方合理议价。

　　租赁当事人可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

　　理性几点预判：

　　深圳房屋租赁参考价的事已经传了很久，现在正式落地，也是对国家持续强调“租购并举”精神的响应。房屋租赁，一直是纠纷比较多的领域，参考价的发布，有助于进一步增加市场的透明度，打击黑中介等行为和现象。

　　二手房参考价，深圳做到了全覆盖，已经成为引导市场价格走向，引导市场预期的价格参考锚。目前来看，这个价格锚的作用已经到位，越来越多的房屋按参考价来成交。租赁是热点城市居住需求的主要实现模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要这样的参考价来引导市场租金，保护租赁权益，降低新市民安居成本，释放他们的消费需求。

　　对于二房东群体，居中套利的房虫们，这不是什么好消息：

　　该措施对二手房东，特别是拿房装修之后再出租的业务模式，可能会造成一定打击，因为经重新装修之后的公寓，价格相比之前普遍有50%以上的涨幅，未来通过租金差获利的空间可能会进一步收窄，需要在其他方面发力增收。

　　租金参考价不涉及银行贷款，不涉及加杠杆的问题，所以效果不能和二手房参考价划等号。租金参考价最大的作用，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，后续市场如何消化和回应政策，有待持续观察。

　　值得注意的是，作为全国楼市和房地产经济政策和玩法风向标，这一次深圳推出住房租赁租金参考价，是具有明显的指向意义的：

　　既然政府能够给高度独立性的租赁市场定价，那么也是给对应的租赁群体城市配套承诺。

　　这才是关键看点。

　　

　　这几年，国家一直在强调房住不炒的观念，房价稳定关乎民生大事。保障性租赁住房政策目前也正在各个城市加快实行中。

　　可以说，在未来租房将成为流行趋势，买房反而变成可有可无。这个观点现在听起来似乎太超前，实际上就在不远的将来。

　　要想真正让租房成为主流，就需要满足“租赁同权”。

　　所谓租赁同权，通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

　　简单来说就是租房享受与买房同等的权益，比如租房人群的孩子也可以就近上学，没有城市户口也能享受同样的医疗、教育资源。

　　租赁同权的实行将真正解决孩子上学难的问题，同时保障性租赁住房政策也让更多低收入人群能住到价格更便宜、环境更舒适安全的房子，流动人口才能在外地城市安定下来。

　　这套趋势主线，愈发清晰，目前来看，越来越多的信号和政策态度都在指向一个同样的方向，那就是租房将会成为以后的趋势。

　　租售同权的实行会让更多人意识到，房子是用来居住的，无论是否真正拥有房产，租或持有都受到法律保护，也可以享受同等的公共服务。

　　当人们不需要再为住房发愁，同等享受教育、医疗、交通资源配套，也就更加有意愿结婚抚育下一代。租赁同权解决上学问题，保障性租赁住房解决租金问题，再加上观念的逐步转变，未来年轻人也会更愿意租房结婚生活。

　　契合“房住不炒”主旋律，满足“住有所居”政治工作目标，兼顾人口稳定和生育支持。

　　什么东西，上升到这个高度，基本上就没有多少悬念和争议了。

　　政策实施到被完全消化适应，必然还需一定时间，但是从当前的种种信号来看，未来中国全国的房地产和楼市，明确的走向其实已经出来了。

　　房子去金融化，去资产化，剥离隐形城市福利权利，是必然的趋势。

　　回归消费属性，买得起就买，买不起就租，租售同权，互不冲突。

　　这观点要放到楼市上行期来谈，基本上要被当作异想天开不切实际，但是放到2022年当下来说，如果还没有一点点共鸣，那只能说是执迷不悟了。

　　风水轮流转，这就是时代和趋势的力量所在。

　　

　　事情就是那么一个事情，也不需要过多解读，政策的出台和实施实际上也不会去在意个别极端观点和个体的态度和感受，这就是中国房地产经济和楼市的政策管理环境决定的。

　　深圳可以说是国内少数2022年还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。

　　2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的参考价。截至目前，二手房参考价仍未发生变化，但已经带来明显的调控效果，曾经火爆的深圳二手房市场迅速降温。

　　实际上，原本深圳还有很多自媒体和社会群体，还妄想什么市场和政策扳扳手腕的打算，经过过去1年多的时间，也被教育得不得不面对现实。

　　愚蠢至极，可笑至极，回头来看，其实很多结果已经注定的东西，一切的徒劳无功和痴心妄想，都需要现实的教育和市场的毒打才能清醒。

　　深圳的这次租赁指导价示范，实际上完全可以看作中国房地产经济和楼市的又一个历史性拐点事件。

　　上文也分析过，既然政府能够给私有产权的资产性收入界定标准，那么对应的，租赁群体能够享受什么样的城市配套和资格，也成为了政府的必然责任。

　　定价不仅仅是权力，更对应着义务，这就意味着，深圳通过加大参与市场的程度，来对房产的供需关键进行调控。

　　很具有示范作用和意义，值得注意的是，在深圳房地产市场占有相当份量的城中村，此次也有了租赁参考价。

　　这个参与程度，可以说非常到位了，也非常契合市场了。

　　定价以后，税基不就明确出来了？深圳在“房住不炒”的主旋律道路上，可谓走得又稳又坚定。

　　这可以给全国其他城市，起到一个非常现实的示范和带头作用。

　　在这样的态度和政策表达下，还去鼓吹深圳房价，有多大意义？

　　其实不仅仅是深圳，对于全国楼市参与者群体而言，放弃幻想，面对现实，看清主线，才是正途。

　　属于中国房地产和楼市那个野蛮成长的套利时代，不是即将结束，而是已经结束了。

　　造富效应，增值表现，价格真实性，必然迎来一个重塑和考验的艰难过程。

　　取而代之的，必然是一个全新的时代，对应全新的玩法。

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