一线上涨，新一线蠢蠢欲动！房价又要开始轮动了？

　　我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问: 星叔，我自住张家港，苏州有两套全款房，我想卖掉一套，11月份弄到房票买上海的，但苏州能成交的价格不理想。现在我在拿苏州房子抵押，估计四百多万春节前钱出来，上海又涨疯了，我现在该怎么投资呢？

　　回答：你好，11月份上海房票时间有点偏长，投资来说，到时上车极有可能面临这种结果：

　　11月离现在，还有大半年时间，上海到时房价估计已经涨的有点吓人，上车就是高位接盘。从深圳经验来看，一般一波涨幅就大半年时间，然后出调控，接着继续横盘。

　　所以我认为你11月极有可能会遇到这个点，也就是错过现在上海上涨行情，处在横盘前期上车，投资来说显然不是很好时机。

　　所以投资我建议分2个思路走，错过上海，别错过下个城市的行情：

　　1.一线剩下的就是北京，应该会接着上海涨，明后2年内一定是王者，可以通过居住证破限。

　　2.买二线，优先考虑杭州，应该是后面二线城市中领涨的。

　　所以纯投资，如果错过上海这波，我们只能把眼光放在下一波城市，然后提前布局，等风来。

　　提问：星叔，您好，我在乌鲁木齐，目前孩子已经上小学三年级，想购买初中学区房，问题是：

　　1、目前学区房价格一直在上涨，天山区优质资源价格都在2万以上，从去年底至今，每平快长一万了，而且是2000年以前的房源，基本是老破旧。

　　想问您：目前学区政策大趋势是如何？您对乌鲁木齐学区房价如何看？我现在入手，有没有风险？总感觉价格是人为虚高，是不是正常呢？本人东拼西凑也只有60，余下的只能商贷！其实压力很大！

　　3、我是在等等还是要立即买呢？难道学区房只涨不会跌吗？

　　4、如果购买了，孩子上学6年后才能卖，那个时候，会不会烂在手里，无人接手？

　　5、如果可以买，如何贷款更合适？

　　6、想买十三中和兵团二中学区，哪个更合适？

　　回答：在房价上，学区房根本不受大势的影响，大势涨，它也涨。大势跌，它不跌反涨。学区房价格坚挺的背后，根本原因是教育资源的不足。

　　目前的问题：学区房导致的高房溢价，无法进入教育体系。溢价都进入房东以及中介口袋了。学区政策趋势主要是多校划片和教育集团化。

　　但是要清楚，学区房的价值，无非是一张学票。买学区房是一个消费行为并不是一个投资行为，建议花最少的钱买房子，让孩子上学。

　　如果确定未来至少十年不会离开这里，可以考虑买学区房，毕竟是相对保值的，虽然乌鲁木齐当下局势如此，但是新疆区域来说，教育资源最好的也就乌鲁木齐了。

　　不用买的过早，一个是教育政策有变化可以收放自如，另一个，最好学校也是仅仅要求提前一两年落户就行了，不过，谨慎起见，去心仪的学校问清政策是很有必要的。

　　兵团二中是一所从小学到高中都有的重点学校，乌市排名前五，目前属于整个学区里面性价比最高的，但兵团二中一直以来主要优势在高中，初中跟小学一直很一般。十三中的排名第二，也在河马泉建立分校，如果不差钱的话，尽可能考虑十三中、十五小。

　　提问:感谢星叔回复，还是子弹350全款投资目的地选择，目前户口在南京，南京江北核心有一套，再选其他就要迁户口，现在基本明白候选的话（南京、杭州、成都）这三个地方选择呢？因为还挺喜欢成都，还有买几楼投资为最佳？

　　回答：你好，先说结论，三个城市投资顺序：

　　杭州>南京>成都

　　投资看的不是个人喜好，除非自住。至于楼层一般选中高层最佳，尽量不选一楼和顶楼，未来会有10%折价。

　　随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：一是推行的拥江发展，二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。

　　杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。

　　大城西策略催生了杭州最火的码农区--未来科技城。

　　最后一线城市目前正在上涨行情中，后面涨完大概率是杭州率先领涨二线，所以现在尽快布局进场。杭州投资价值高的楼盘详见内部分享。

　　提问：星叔你好，最近听说上海楼市挺火的，不知道后面苏州会不会跟涨，现在苏州能不能上车呢，如果能上，手上资金凑凑50w左右，目前只够上新区的通安板块，从投资和自用的角度(考虑后年想让孩子到新区上中学)，之前看的金辉悠步四季89的3室两厅两卫能买吗？八层的洋房二楼或顶楼能买吗？

　　回答：近期各种自媒体，房产销售，中介朋友圈，到处都是上海房价暴涨的消息。事实是什么情况呢？

　　上海现在70%的小区房价还没有到2017年的高点，只有30%的房价超过历史高点，而苏州的情况呢？是现在的房价比2017 年有80%的涨幅了，上海的房价是2017年到2019年跌了20%左右，然后2020年只不过是把哪跌去的涨回来而已，还有一些学区房创了新高。

　　上海因为2017年出台严格限购政策，5年连续社保，把很大一部分人赶到苏州，导致苏州2017 2018 暴涨，现在很多人5年社保到到期了，也有很多人卖苏州再买上海。

　　苏州这座城市蛮尴尬的，好处是离上海近，坏处也是离上海近， 能在苏州买房子的，向上够一够都可以在上海买，就是位置比较偏一点，但是上海的高考，工作机会这二点就足够了，说苏州的学区房，就是笑话了，有那个学区房的价格，我为什么不在上海买位置偏一点的。

　　苏州房价再涨的条件：

　　1 上海房价再涨30%-50%，让更多在上海工作的人买不起，绝望，然后到苏州买房

　　2:人口持续大量流入，目前苏州每年进流入人口只是杭州的10% ，所以杭州房价涨不奇怪

　　3:再调整个2-3年，（没有那座城市，调整一年就反弹的，一般都是调整3年，然后上涨1-2年）苏州已经涨了4年了，就20年没有涨，调整的时间还至少要2-3年。

　　金辉四季悠步：北新区是苏州现在着重打造的板块、也是苏州热门的购房板块，发展潜力较大、配套设施非常齐全。

　　顶楼弊端比较多，后期不好出手，也卖不出好价格，不建议买顶楼。

　　提问：星叔，您好。想咨询一下我看中的房子值不值得购买。

　　刚需，坐标沈阳市，看中一套二手房，在东沈河的保利海上五月花四期，学区房。房子是清水，不满二有大税。房子在园区位置绝佳，144平，南北露台均可外扩。跟房主谈避税，需等到明年7月，房主没同意。要价240万，我负责大税。房产税这块咨询过，所有税算上大概要13万。

　　对该房我的预算是240万。加了大税超出我的预算。可是又很喜欢。想让星叔指点一下，这套房子现在咬牙购买是否值得。未来升值空间大不大？

　　另外同小区130平，230万，装修好的。但得房率跟前一个差了30平，而且园区位置一般。

　　希望星叔能帮忙分析一下。谢谢

　　回答：你的问题得从你买房出发点来看。

　　如果站在自住的角度，可以买，完全看个人喜好。同时自住本身就是一种消费，也是一种长周期的行为，一套房一般可能要住10年左右才考虑置换，那么10年的时间，房价大概率上涨，跑赢通货膨胀是没有问题的。

　　如果站在投资的角度，那肯定这套房不划算，投资讲究的是收益率，未满二税费太高，大概率吃掉当前利润，同一小区投资肯定买其他满二或者满五的房子，就没必要花大税买个未满二的，更不能把自己的喜好拿来去衡量一套房是否值得投资。

　　得房率影响的是自住体验，对投资影响不大，因为我们卖房看的是产权面积。

　　综合来说，自住喜欢，当消费可以买，投资就不是很建议，可以再多淘淘。

　　提问:星叔，现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

　　回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。

　　为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。

　　因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。

　　普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。

　　我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。

　　在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

　　以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

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