一边是10万+豪宅，一边是刚需红盘，天河新盘能卖出什么价？

　　

　　7月18日，广州今年的第二次集中土拍拉开帷幕，最终14宗地块中有11宗顺利出让，其中有4宗溢价成交，还久违的出现了“摇号地”——天河区燕塘地块（最终被越秀摇得），算是给“萧瑟”已久的土拍市场带来了些许暖意。

　　打铁要趁热。就在一周后，广州市规划和自然资源局又公示了天河区沥青搅拌厂地块的规划条件，而该地块也出现在今年的用地蓝皮书中，预计会在今年推出的可能性不低。

　　

　　地块条件如何？有可能成为下一宗摇号地吗？待乐居君带上小飞机，为各位读者提前勘察~

　　与名校仅一路之隔

　　天河区沥青搅拌厂地块位于珠吉路以东，吉岐路以北，属于天河智谷板块。

　　

　　地块位置十分好找，与执信中学（天河校区）仅一路之隔。

　　

　　资料显示，执信中学（天河校区）是广州执信中学四大校区的核心校区，总投资约21亿元，面积是执信本部的四倍。校区最大规模为90个班（初中30个班，高中60个班），学生总数约4500人，去年首批初一新生已正式入学就读。

　　

　　执信中学（天河校区）航拍图

　　值得一提的是，目前执信天河校区初一的10个班中仅有7个是对珠吉街道摇号，另外3个班是对全区摇号，学位已经捉襟见肘。

　　而就在昨天，天河区召开全区教育工作部署会议时明确表示“将扩大执信天河校区等优质学位的受益面”，若是按照将增加对全区摇号的班级比例来理解的话，未来学位恐怕会更加紧张。

　　除了执信中学（天河校区）以外，地块周边还有体育东教育集团的均和小学、华阳教育集团奥体东小学、吉山小学等学校。

　　

　　天河区体育东教育集团均和小学

　　实际上，地块周边的牛奶厂板块本身就主打“教育牌”，不出意外的话，教育也将是地块建成项目的主要卖点之一。

　　周边配套一般亟待旧改改善

　　不过，除了教育以外，地块周边的其他配套就比较一般了。

　　从航拍图可以看到，地块一面紧挨执信中学（天河校区），另外三面被小山坡所环绕。

　　

　　所以，地块附近几乎一间店铺都没有，想找个便利店买瓶水都要走很长一段路。（往好的角度想，地块周边的空气质量会比较好？）

　　若是找大型商场的话，现阶段只能前往西边的奥体优托邦，商业配套较为欠缺。

　　周边的医疗资源同样贫瘠，地图显示，地块3公里范围内尚未有任何一家三甲医院。

　　另外，附近的城市面貌也比较一般，不过公园倒是不少，如天河儿童公园、岐山公园等。

　　

　　至于交通方面，目前距离地块最近的地铁站为4号线和21号线的换乘站黄村站，地图显示距离超过4公里，需要借助公交换乘或代步工具；在建的7号线二期相对而言会更近一些，但距离也达到3公里，同样不在步行范围之内。

　　如果自驾的话，地块紧邻的执信三路为4车道，乐居君此次前往时恰逢学校假期，路上仅有稀稀拉拉的几辆车经过；到了珠吉路车辆才多了起来，而且由于周边物流公司和仓库较多，来来往往的货车数量相当不少。

　　

　　珠吉路

　　庆幸的是，上述配套不足的状况也有改善的希望，那便是周边吉山村的旧改。

　　2020年，吉山村旧改成功招商，正式牵手富力、合景，整个项目改造范围总用地面积134.76公顷，总投资约206亿元，规划将吉山村从单纯的“居住片区”转变为“产城融合”功能片区。

　　

　　规划效果图（最终以官方发布为准）

　　虽然项目因片策方案多轮重大调整而迟迟未有实质性进展，但据悉国企广州城投已入局，今年项目还被列入了天河区重点建设的城中村改造项目，项目前景一片大好。若是旧改能顺利推进，周边商业、城市面貌等短板将得以大大改善。

　　容积率仅2.7将建改善型项目？

　　最后再来看看地块的自身条件。

　　地块由两宗小地块组成，地块性质为纯居住用地，占地面积达到41363.84㎡，计容建面约82354㎡，不过容积率仅2.7，建筑控高60米，预计将建成低密小高层项目。

　　另外，公告文件也规定了地块的公建配套，除了6班幼儿园和托儿所各1所以外，还有1000㎡的肉菜市场、社区卫生服务站、星光老年之家等公共设施，一定程度上能弥补现在商业和医疗的不足。

　　

　　地块现状

　　地块若是能顺利出让，竞争力将如何？我们不妨以地块东南不远处的珠江花城作对照。

　　珠江花城前身是广州市油制气厂地块，于2014年挂牌出让，最终被珠江实业以61.5亿元、楼面单价10140元/㎡的价格竞得。项目占地面积超29万㎡，由45栋住宅、幼儿园及商业体等组成，共分六期开发。

　　

　　珠江花城

　　项目于2018年入市，首开4.5万元/㎡，由于户型小，价格在天河区相对较低，项目自入市之后热度一直位于天河区前列。目前在售户型建面约77~140㎡，价格约58000元/㎡。

　　与珠江花城相比，沥青搅拌厂地块无论是在体量和自带配套上要逊色不少，但胜在密度更低，居住舒适度会更高，因此，沥青搅拌厂地块项目或许会主打改善型产品，以避免与珠江花城的直接竞争。

　　不过，若是改善型产品的话，地块西北角的牛奶厂板块的众多改善或豪宅项目同样竞争激烈。目前牛奶厂板块在售新盘有合景臻颐府，主推建面约200-250㎡的大平层，价格约9.5-12万元/㎡；合生缦云也是从很久前就传来将入市的消息，此前吹风价一度超过10万元/㎡。

　　

　　牛奶厂板块航拍图

　　至于二手房方面，地块周边的二手房源也集中在牛奶厂板块，如金地天河公馆、招商雍华府、华润天合、龙湖首开天宸原著等，均价在8.3-12万元/㎡不等。

　　一边是豪宅林立的牛奶厂，一边是“刚需福音”珠江花城，夹在中间的沥青搅拌厂地块起始楼面价会是多少？会引发开发商的争抢吗？

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　　文章来源:乐居买房

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