中介不转交租金，房东能撵租客吗

　　以前，一两个月交不起租最多被包租婆骂两句：“再不交租我就烧了你的铺子，明天开始逢一三五停水，二四六间歇性停水，怎样？”

　　现在，你每个月按时交租，还被包租婆断水断电强制撵人，甚至出现租客与房东持刀对峙，广州租客烧了租处后从18楼跳下。

　　01 房屋租赁金融化

　　以前，你交一个月房租，住一个月房子，直接把钱交到房东手里。

　　后来，做房东的人多了，一个中介跑去对房东说：“我帮你找顾客和收房租，抽点佣金，你也省心。”房东同意了，这时开始，房东和租客已经不见面了。

　　再后来，中介手上的房子越来越多，也嫌收租麻烦，于是找了家银行帮忙收，租客就只对着银行交钱了。

　　又后来，看着越来越多房东找上门，中介猛的拍了下大腿，“原来租房和卖房是一个逻辑啊”，卖房子是业主每月还贷，银行一次性付钱，老子现在手里大把房子，大把租客，就有了和银行谈判的资本。

　　中介说我得赚两头：一头银行先帮租客把一年的租金付给我，另一头我承诺给房东高房租，但你得让我迟点交，否则我不欢迎你，你的房子就租不出去。

　　于是，中介一手拿着银行给的未来钱，一手压着房东的应交款甚至强制房东免租，人肥要打横，钱多要变坏，中介把钱拿去新的城市搞扩张，或者砸进更高回报更高风险的股市、风投行业。

　　终于有一天，扩张到自己无力支撑的边界，“Bia ji”一声资金链断了，以蛋先生为代表的60多家长租公寓爆雷。

　　房东们拿不到钱，当然要找中介闹，中介两手一摊：“不好意思，现在没钱，你们等着吧。”房东们只能转身找租客，于是就出现了持刀对抗、断水断电、租客跳楼。

　　02 房东能赶走租客吗？

　　房东学包租婆断水断电，烧房撵人的操作有没有道理？什么叫“物权优先性”吗房子我有所有权，你没交租也就没了使用权，用物权干掉你债权还不是是分分钟的事？

　　实际上，房东不能赶租客。

　　出租房子的房东，需要先委托中介，委托合同大致内容是：房东委托中介把自己的房子租出去，委托人的义务是：1、承诺出租房源拥有合法产权，2、处于可正常使用状态，3、不绕过委托方直接和租客达成交易，4、在委托期内信守约定。受托人的义务则是：承诺不低于一定的租金比例出租，甚至包括房屋的修缮义务。

　　接下来，中介找到租客了，于是甲方房东，乙方租客，丙方中介三方签订一份房屋租赁中介合同，主要包括，三方互相承诺租客向中介交租，中介收取服务费后向房东交租，房东向租客确保房子的正常使用。

　　在这份三方委托合同的核心是房东委托中介收取房租，租客委托中介交付房租。

　　由此产生几种法律关系：其一，如果租客不交租，中介可以以房东名义催缴，房东也可以直接催缴，房东对租客享有债权；其二，如果租客交租，中介不转交给房东，则房东对中介享有债权，不对租客享有债权；其三，如果房东不交房屋或者阻碍租客正常使用房屋，中介可以以租客名义催付，租客也可以直接催付。

　　蛋壳公寓的问题产生在第二、三个法律关系里：中介没有把租金交给房东；房东交出房屋的前提应该是已经收到房租，还是租客已经按照房东认可的方式交出房租？

　　在“房东能否向租客再次收租”的问题上，房东不可以再向租客要求收租，《民法典》第26章中介合同，第962条，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。而在第23章委托合同中，第926条，委托人（房东）行使受托人（中介）对第三人（租客）权利（代收租）的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。

　　在“房东能否收回房屋”的问题上，需要以租客违约为前提，因中介的原因导致房东收不到租，不是租客违约，在这里，我们要注意三方合同里并非中介一方违约就会导致整个合同无效，房东对于租客的义务，是不可对租客正常使用房屋的权利产生阻碍，因此房东不能收回房屋。

　　03 蛋壳是不是非法集资

　　根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)，非法集资：是违反国家金融管理法律规定，向社会公众(包括单位和个人)吸收资金的行为。

　　非法集资行为需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性四个特征要件，具体为：一是未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；二是通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；三是承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；四是向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

　　从特征要件看，蛋壳公寓似乎并不具备完整四要素，非法集资的两大主体是不特定公众和未经批准吸收资金的机构，机构向公众承诺高回报并获得公众资金，根本特征非法性和利诱性，非法集资和利诱的对象都是公众。而蛋壳事件是三方主体，蛋壳先向房东利诱可以帮忙将房子租个好价钱，随后向租客推售租赁贷款金融产品，短时间内从银行获得大量资金，在这里，非法集资的对象是租客，蛋壳将长租公寓租房合同变贷款合同，但利诱的对象是房东，蛋壳通过利诱获得大量房源，而通过房源金融化的转换，获得大量资金。

　　显然，双方也好，三方也罢，其行为模式均符合非法集资的特征，资金链一旦断裂，贷款风险就会出现，而允许租客无抵押贷款，让蛋壳获得的资金如果没有流入到租赁市场，就是以租赁业务为基础违规融资。

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