RET睿意德长江商学院分享：楼市新政下的中国地产

近两个月以来，各地区出台了大量严格的楼市调控政策，旨在保障楼市平稳发展，降低2016年以来火爆的市场热度。那么，面对政策暴风，我们又该如何调整，以应对形势变化?

RET睿意德策略顾问部总经理崔崇彦先生，应邀参加长江产融金英汇系列沙龙，并分享了其关于楼市走势最新的市场洞察。通过对政策的理解、过往房价涨幅与调控的状况以及新政发布前后销售一线的市场表现分析，作出趋势发展预判以及未来市场的预期。

新政解读 —— 揭示调控方向

2016年“十一长假”前后，全国诸多城市以“保障房地产市场平稳健康发展“为核心目标，出台了一系列调控政策。

北京：加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构;加快自住型商品住房用地供应;强化“控地价、限房价”的交易方式。

深圳：加大住房用地供应力度，有效增加住房供给;优化土地出让模式，加强土地购置资金监管;调整住房户型结构，增加普通住房供应。

苏州：进一步完善土地出让条件;进一步完善差别化住房信贷政策。

合肥：加大居住用地供应力度合理调整土地供应结构;开展已供居住用地专项清理;严格居住用地供应条件;实施差别化住房信贷政策加强住房金融监管。

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从具体内容上可以看出，在一线城市，本轮调控政策是非常严格而且全面的。

政策回顾 —— 研究政策逻辑

从2004年“831”大限开始，楼市进入市场化状况，到2010年第一条限购政策出台，导致楼市转向政策市场。那么，本轮调控政策的效力又将如何?

历史上看，GDP增长与房价没有正相关，而M2增量与房价的增长存在正相关，但是本轮增长中M2并没有体现出正相关关系。从全国土地供给情况看，本轮上涨的原因是，土地供应过小与货币供应过大效应叠加，促成了楼市价格的增长。

商品住宅成交市场反馈往往与政策出台同步，政策短时间对成交杀伤力较大。按照房地产发展规律，投资热情一般早于消费6个月，政策出台短期对成交影响大、对价格影响小，但6个月以后价格开始松动。房地产作为长产业链对中国现阶段经济影响大，未来政府出台政策依然是两难局面。

新政影响 —— 探讨市场表现

对于本次调控新政的后续影响，应分为短期(2017年二季度)与中长期(2019年)两部分来看，短期市场将有较大震动，长期市场产品将大量颠覆。

刚需类：短期影响是上客量下降;中长期影响刚是产品转变成为必然选择，二手公寓小户型市场价格和成交量有望上升，环一线城市价格会再次突破天花板。

改善类：短期影响是成交量剧减;中长期影响则将效仿中国香港，轻奢小户型的研发成为企业重头戏，150平米以上公寓有望在此爆发。

高端类：短期影响是成交周期延长;中长期影响则是后期彻底小众化、重复购买化、成为避险的主要热点。

新政对刚需类产品的影响最小，对改善类产品的影响较为严重，豪宅市场短期内会被一定程度的波及，但从长期来看影响不大。

未来展望——政策效果预期

海外投资及股票债券市场可望迎来更多投资者。